Réparations locatives et grosses réparations

Dispositions légales


- Dispositions de droit commun :
Code civil Titre VIII : Contrat de louage
- Dispositions Bail de résidence principale :
Loi du 20 fevrier 1991

Banques de jurisprudence :


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Sommaire de la page




Répartition des charges entre locataire et bailleur


Principes :

Le preneur doit respecter la destination des lieux loués.
Suivant les dispositions de l’article 1728 du Code civil,
il doit également user de la chose en bon père de famille et payer le prix de bail
(Cfr. menu "prix du bail":

- User en bon père de famille :
cela signifie que le preneur est tenu, non seulement de respecter la destination des lieux, mais doit également effectuer toutes les réparations locatives et l'entretien nécessaire non seulement pour en jouir pendant toute la durée du bail, mais également pour restituer la chose louée en fin de bail dans l’état dans lequel se trouvait le bien au début du bail.

Suivant les dispositions légales, le locataire est tenu d’entretenir la chose louée, afin de la conserver intact jusqu’à la fin du bail, en s’abstenant de tout acte qui pourrait compromettre et nuire en sa substance.
Il devra donc l’entretenir selon les usages établis, et éviter de la dégrader.
Concernant les modalités d'entretien du menu entretien, vous trouverez les précisions utiles à la rubrique du menu suivant "menu entretien".
Il s'agit du Vada-mécum des dégats locatif établi par l'union des géomètres-experts immobiliers.
Ce répertoire est un guide destiné tant au locataire qu'au propriétaire, reprenant selon les usages admis par les experts, une liste d'entretien particulier à fournir pour chaque bien repris en général dans les lieux loués.
La liste reprise ci-dessous reprend 65 postes.

Il s'agit de l’entretien que le locataire doit fournir dans le cadre de ses obligations de bon père de famille. Il s'agit d'une obligation de moyen.

L’usage de bon père de famille, doit être apprécié in concreto, et doit être apprécié en fonction d'une personne consciencieuse et diligente.
Il revient donc au juge de paix d’apprécier souverainement, en fonction des circonstances si l’usage de la location a été correcte ou incorrecte.

Comment répartir les charges ?

En droit commun, il appartient aux parties contractantes de bien préciser contractuellement les charges revenant au locataire, soit en les limitant, soit en les aggravant. Les dispositions de l’article 1728 du code civil sont supplétives, on peut donc y déroger.

Toutefois, en matière de bail de résidence principale, l'insertion d'un nouveau §2 à l'article 2 de la loi du 20 février 1991 [Loi du 25 avril 2007] , a rendu impératif les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, en sorte que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autre que les réparations locatives.
Dorénevant, compte tenu de ce caractère impérative, il est expressément interdit aux parties d'user de la faculté prévue à l'article 1754 du Code civil, de recourir à des clauses en aggravant les obligations du locataires.

Comment peut-on définir ce qui incombent vraiment au locataire ?

La ligne de démarcation entre les charges locatives et les grosses réparations à charge du bailleur est difficile à déterminer.

Certes, il y a l'article 1754 du Code civil, mais cette liste est exemplative et pour beaucoup, et se trouve être obsolète.
En pratique, on se réfère volontiers à la jurisprudence et au Vade-mecum des dégâts locatifs établi par l'union des géomètres expert immobiliers (Voir rubrique : "Menu entretien").

La loi du 25 avril 2007 a toutefois décidé de confier au Roi la possibilité (et non l'obligation) d'arrêter une lite des réparations autre que locatives.

A défaut de précision, la doctrine et la jurisprudence s’accordent à imposer au locataire tous ce qui concerne l'usage et la jouissance de la chose louée.

Ainsi, sauf dispositions contraires, les frais dus à l'usage et à la jouissance locative souvent cités sont :


-les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, en ce compris les redevances ;
-les redevances et abonnement relatifs à la télédistribution ou au téléphone ;
-les taxes d'égout et d’enlèvement des immondices ;
-l’entretien périodique du brûleur et de la chaudière ;
-frais de relevé de calorimètre;
-les frais d’entretien des parties communes, comme le nettoyage du corridor ou de l’escalier ;
-la force motrice des ascenseurs, l’entretien et de leur ventilation à l’exception des frais nécessités par les grosses réparations;
-la quote-part dans le chauffage, l’éclairage, et l’entretien des locaux communs ;
-la quote-part dans le salaire du concierge à l’exception de l’entretien de son logement ;
-la femme de ménage chargée de l’entretien des communs;
-la prime d’assurance de l’occupant ;
-les frais de relevé de chauffage des parties communes ;
-pas les frais de gérance (sauf convention) ;

A ces postes, on oppose les dépenses qui concernent la propriété elle-même.


-Les taxes ou impôts grevant le bien loué (précompte et impôts sur la propriété),
-le matériel d’entretien des communs ;
-les plantations dans les parties communes de l’immeuble et leur entretien ;
-l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin commun ;
-l’entretien des locaux du concierge ;
-la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
-la prime d’assurances du propriétaire ;
-le salaire du gérant ou du syndic d’immeuble ;




VI. Répertoire des frais et du menu entretien

En dessous de ces quelques rappels de principe, vous trouverez le répertoire d'entretien (Le vade-mecum des géomètres experts).

Principes

Conformément aux dispositions de l’article 1754, le locataire doit effectuer dans les lieux loués toutes les réparations locatives et le menu entretien.
Le contrat de location confère en principe au locataire des pouvoirs qui le rendent gardien de la chose qui est l'objet du contrat.
Toutefois, il ne sera responsable que dans la mesure où l'entretien de la chose défectueuse n'est pas resté à charge du bailleur (JT 1975, p. 620, cass. 18.04.1975).
Ainsi, il est reconnu que le locataire n’a pas de pouvoir de direction sur le gros œuvre du bâtiment, ainsi que sur certains arbres de haute futaie,
de telle sorte, sauf convention contraire, le bailleur en reste le gardien et en assure l'entretien.

C’est en sa qualité de gardien de la chose qu’il est tenu d’entretenir et de conserver le bien loué en s’abstenant de tout acte qui pourrait nuire à sa substance.
Cela résulte de son obligation d’user de la chose en bon père de famille (art.1728).

L'usage du bon père de famille doit être considéré in concréto.
Le juge du fond apprécie souverainement ce qui peut être considéré comme faisant un usage incorrect du bien loué.

Le preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués.

Si la loi énumére quelques-unes des raparations que le locataire doit assumer, cet inventaire n'est établi qu'à titre exemplatif.
L'article 1754 du Code civil renvoie d'ailleurs aux usage des lieux qui mettent généralement d'autres prestations à charge du locataire, tel le ramonage.

Toutefois, les parties peuvent déroger au droit commun, et mettre ainsi à charge du locataire outre le menu entretien, mais également le gros entretien et les grosses réparations qui normalement sont à charge du bailleur, à l’exception de la vétusté et les cas de force majeure (art. 1755 du Code civil).

Le bailleur ne pourra toutefois, imposer au preneur que les seules charges expressément prévues dans le bail, ou qui concernent l’usage et la jouissance du bien loué.

Répertoire :
La preneur doit entretenir et nettoyer les lieux loués, et cela conformément aux usages admis (art. 1754 du code civil) :

1. Les frais de gérance. - 2. Conciergerie - 3. Antennes - 4. Ascenseur - 5. Asphalte-bitume - 6. Auvent -7. Baignoire -8. Balatum - 9. Balcon - 10. Balustrade et garde-coprs - 11. Bassin - pièce d'eau - Jet d'eau - 12. Bassin-piscine - 13. Boilers - vase d'expansion - 14. Boiseries - 15. Carreaux de faïence - 16. Chambranles - 17. Caves - 18. Chasses d'eau - 19. Cheneaux goutttières - 20.Citernes - 21. Chauffage central - 22. Chauffe bain - 23. Cheminée - ramonage - 24. Clefs - 25. Clôtures - 26. Clous-pitons - 27. Contre-coeur - . - 28. Croisées ou fenêtres - 29. Cuisinières - 30. Dalles - 31. Déménagement - 32. Egouts - 33. Electricité - 34. Enduits - 35. Enseignes - plaques - 36. Escaliers - 37. Eviers - 38. Façades - 39. Fenêtres - 40. Gaz - 41. Jardins - 42. Marbres - 43. Mérules - 44. Papiers de tapisserie et peinture. - 45. Parquets - 46. Pavements - carrelages - 47. Plafonds - 48. Plaques de propreté - 49. Plomberie et appareils sanitaires - 50. Pots de fleurs - 51. Recrépiment - 52. Serrures, poignées, quicaillerie - 53. Tapis - 54. Targettes - 55. Tentures - 56. Trottoirs - 57. Toitures - 58. Trous d'hourdages - 59. Vase d'expansion - 60. Vasistas - 61. Vide poubelles - 62. Vitraux - 63. Volets

1. Les frais de gérance :
Doctrine et jurisprudence ne sont pas unanimes pour mettre les frais de gérance, en tout ou en partie, à charge du locataire. Certains estiment que le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, sans intervention ni respsonsabilité du preneur, que dès lors les frais de gestion incombent au bailleur seul.
Dans un jugement du 29 juin 1998, rendu par la Justice de paix de Saint-Josse-Ten-Noode : "A défaut de stipultation contraire précise, les frais de syndic et de gérance ne sont pas à charge du locataire car ils représentent le coût des prestrations de gestion dont le bailleur est bénéficiaire, le gérant et le syndic exercent à la place du bailleur ses propres obligations, ils les représentent en effet, ayant mandat d'agir en leur nom".
Cette juriprudence rompt à bon droit avec la jurisprudence très critiquable de la justice de paix d'Etterbeek qui soutenait : "les frais communs concernent tous ceux qui sont nécessaires ou utiles au bon fonctionnement et à la bonne organisation de l'immeuble, le travail de la gérance est utile à la fois au propriétaire et au locataire, puisque chacun d'eux puise dans l'examen des différents décomptes, le moyen de contrôler la réalité des frais à imputer...".
Ces deux décisions sont reprises dans nos banques de données de jurisprudence.

2. La conciergerie : Il ressort de la fonction même du concierge, qu'il s'agit de frais communs que le bailleur peut à ce titre répercuter à son locataire;
Les services d’un gardien ou d’un concierge d’immeuble offrent certains avantages à la copropriété, mais également aux différents occupants de l'immeuble. La conciergerie s’occupe de surveiller l’immeuble, parfois se charge de faire du ménage et de gérer certains courriers, affiche des notes de services, dans certaines copropriétés se charge de remettre les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires.
Les tâches sont ainsi multiples, appeler les dépanneurs, prévenir la police en cas d’infractions. Certains assument même l’entretien des espaces verts. Les services d'une conciergerie sont offerts à tous les occupants de l'immeubles.
Généralement le concierge est sous l’autorité du syndic, et lui confie quelque fois comme mission de réceptionner les entreprises extérieures, faire visiter les logements.
(Cfr. Convention collective de travail n° 31 du 22 novembre 1977 - concernant les concierges d'immeubles à appartements )

3. Antennes :
Si le bail ne le lui interdit pas (ou le règlement de copropriété), le preneur peut installer une antenne de radio ou de télévision, mais il est tenu, même s’il y est autorisé, de procéder à son enlèvement à la fin de l’occupation et doit réparer les dégâts éventuellement à la toiture.

Si une antenne est déjà placée par le propriétaire, il doit en assumer l’entretien, à moins qu’il s’agisse d’une antenne collective, à la disposition commune de plusieurs occupants.
Actuellement, les litiges sont moins fréquents compte tenu de l’existence du câble qui se généralise partout.
Concernant le placement d'antennes de type parabolique, est généralement soumis à réglémentation.

Dans un jugement du 20 mars 1997 (R .G.6536) le juge de paix de Wolvertem doit se prononcer sur la demande d’un copropriétaire d’annuler une décision de l’A.G. qui lui refusait le placement d’une antenne parabolique.
Le règlement d’ordre intérieur autorise un raccordement au câble de télédistribution commun mais interdit, sauf décision prise à la majorité des ¾ des voix, le placement d’antennes privées.
Le demandeur plaide le refus illégitime et débouche sur un abus de droit car le placement de l’antenne parabolique ne pose aucun problème esthétique ou pratique et qu’il en supportera tous les coûts sans charges supplémentaires pour les copropriétaires.

Il argumente également que la décision n’est pas prise conformément à la finalité du droit reconnu à l’assemblée qui l’exerce avec deux poids et deux mesures car, sans autorisation et alors qu’il y a atteinte à l’aspect esthétique, un propriétaire a placé des volets, un autre a placé une porte peinte en vert alors que les autres ont la couleur du bois naturel et que d’autres ont posé des marquises.

S’interrogeant sur l’abus de droit vanté, le juge rejette la pertinence de l’argument tiré du mépris du règlement par d’autres copropriétaires puisqu’un débat à l’assemblée peut encore avoir lieu à propos de ces infractions au règlement.
Il désigne toutefois un expert pour vérifier l’affirmation des demandeurs selon laquelle il ne peut pas y avoir de problèmes techniques au placement de l’antenne. Il charge également un expert de se prononcer sur l’aspect esthétique et sur la possibilité pour d’autres copropriétaires de placer une antenne semblable et ce, après avoir pris l’avis de la commune concernant le placement de plusieurs antennes paraboliques.
En France : Le règlement de copropriété ne peut tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi du 2 juillet 1966 sur le droit à l’antenne. Ainsi il a été jugé, que le raccordement de l’immeuble à un réseau câblé ne constitue pas un motif de refus d’une installation individuelle, s’il peut fournir des programmes désirés.

4. Ascenseur : En règle générale, dans le cadre d’une copropriété, le syndic confie l’entre-tien de l’ascenseur à des firmes spécialisées et en réclame le coût aux copropriétaires suivant le règlement de copropriété.

Actuellement, la sécurité dans les ascenseurs est régie par la loi du 9 février 1994 qui impose une obligation générale de sécurité.

Depuis, une Directive européenne du 19 juin 1995, impose aux Etats membres de prendre les mesures nécessaires pour améliorer la sécurité.
Ces principales mesures ont été prises dans le cadre d'un arrêté royal du 9 mars 2003 en application d'une recommandation de la commission européenne du 8 juin 1995, qui oblige les propriétaires d'ascenseurs à procéder à une analyse de risques et à moderniser leurs appareils, en vue d'améliorer la sécurité.

Le nouvel arrêté s’applique à tous les ascenseurs, sous certaines exceptions : monte escalier, ascenseur de puits de mines, monte-charges, et prévoit une planification en plusieurs étapes en vue d’améliorer progressivement la sécurité des ascenseurs.

Désormais, tous les ascenseurs doivent être soumis à des entretiens préventifs effectués par des sociétés spécialisées. Il convient de faire réaliser des inspections préventives par un service externe pour les Contrôles techniques (SECT).
Un SECT est une entreprise privée indépendante agréée par les autorités belges pour le contrôle technique des ascenseurs.
Chaque propriétaire ou gestionnaire est tenu de faire appel à un SECT pour soumettre leur ascenseur à une analyse de risque.
Celle-ci indiquera si des interventions urgentes sont nécessaires à court terme.

Pour les modifications et modernisations non urgentes, un timing de réalisation précis doit également être respecté. Par contre, si aucune intervention n’est nécessaire, une nouvelle analyse de risque ne sera requise qu’après dis ans.
Il est à noter que chaque propriétaire ou gestionnaire est obligé de tenir un dossier de sécurité de son installation et faire figurer dans son ascenseur des indications claires permettant à l’utilisation de savoir ce qu’il doit faire en cas de problème.

Pour prendre connaissance de toute la réglementation officielle concernant ces nouvelles mesures, nous vous invitons à aller visiter les pages web du site mineco.

Concernant la modernisation des ascenseurs, de nouveaux délais ont été fixés, afin de prolonger les dates du calendrier : Arrêté du 17 mars 2005

Concernant l'imputabilité des frais d'ascenseur :
Sauf preuve contraire, les frais de réparation et de remplacement sont à charge du propriétaire,
remplacement des câbles et des pièces mécaniques), à l’exception des pièces devant être renouvelées périodiquement suite à l’usage normal et incombant au locataire (éléments accessoires : contact, fusibles, interrupteurs, ampoules).
Sauf convention contraire, tout ce qui est d’usage et de menu entretien est à charge du locataire s’il est seul utilisateur ; comme le remplacement des lampes, des boutons d’appareil, serrures, graisses, etc…

On rappelle que le syndic a le devoir d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire, ce qui implique principalement le bon fonctionnement des équipements et de tous les services communs, et notamment l’exécution de tous travaux d’entretien dus à la conservation du bien.
Et cela sans y être autorisé par une décision préalable de l’assemblée générale.

Dans la répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun. Celle-ci est organisée dans le règlement qui régit l’indivision. Cette répartition se réalise tantôt sur base du critère légal de la valeur de chaque lot, et tantôt suivant certaines situations, sur base du critère de l’utilité ou de la combinaison des deux critères (valeur-utilité).

Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, et donc de l’importance de chaque appartement, afin d’appréhender le plus objectivement possible son utilisation potentielle.
Cette utilisation potentielle peut s’apprécier en fonction de la surface du lot, et donc en fonction de la capacité d’occupation.

S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation.

Si l’ascenseur est à l’usage d’un seul locataire (occupant seul tout l’immeuble) celui-ci aura la charge de l’entretien et des menues réparations.
« Les petites réparations d’entretien et les charges nécessaires pour le maintien en activité de l’ascenseur sont comme le nettoyage des parties communes, à charge du preneur (Civ. Gand – 1ère
Ch. – 16 mai 1980, RW, 1989-1990, p.782)

D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien, ou que ses interventions soient limitées, par exemple aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires. Dans ce cas, son locataire sera dispensé d’assumer tous les frais de l’ascenseur, sauf clause d’aggravation explicite.

Si le propriétaire du rez-de-chaussée doit intervenir dans tous les frais, sur base du critère unique de la valeur du lot. Là également, le contrat de bail doit contenir une clause explicite précisant que dans les frais communs sont compris l’entretien de l’ascenseur, à défaut le locataire ne sera pas tenu.

Par contre, les locataires des autres étages seront tenus aux frais d’entretien de l’ascenseur uniquement sur base de la clause « frais communs ». Nous renvoyons au Guide pratique de la copropriété pour des exemples de jurisprudence.

Toutefois, si le bail prévoit que les frais communs sont à charge de preneur, certaines clauses peuvent alourdir les obligations du preneur, en mettant à sa charge les grosses réparations à moins qu’il ne soit démontré qu’elles résultent de la vétusté ( travaux de remise à neuf) ou de la force majeure.

5. Asphalte-bitume :
Les toits plats, les terrasses ou les cours sont souvent recouverts d’une couche d’asphalte ou de bitume. C’est au bailleur qu’il incombe d’entretenir les toitures ;
Mais le preneur est responsable des dégradations attribuables à sa faute ; il en est ainsi lorsque, sans y être autorisé, il a rendu le toit accessible et en a fait usage en y marchant, car il s’agit d’un revêtement délicat ; dès lors, et même si la terrasse a été rendue accessible aux termes d’une disposition du bail, il ne peut s’en affranchir, à moins de démontrer un vice de construction.

6. Auvent :
L’auvent est un petit toit en saillie protégeant une fenêtre ; en termes de voisinage, c’est également un abri placé au sommet d’un mur destiné à protéger des espaliers.

Sauf convention contraire, l’entretien de l’auvent est à charge du bailleur, tenu de pourvoir au remplacement éventuel du zinc, du plomb ou autres matériaux qui le composent et de pourvoir également à la peinture ; le preneur qui répond toutefois du menu entretien doit nettoyer l’auvent s’il est accessible et procéder à l’enlèvement de

7. Baignoire :
La baignoire est considérée comme un objet meubilier dont le preneur a l’entretien et la surveillance. ce qui implique notamment : la vidange et le nettoyage après chaque emploi.
En outre, le preneur devra éviter les traces d’eau ; il s’abstiendra également d’utiliser des produits acides susceptibles d’attaquer l’émail. Il utilise des produits d’entretien afin d’en préserver l’éclat.

Si le locataire cause un éclat dans l’émail, il fait procéder à la réparation dans les règles de l’art.
Une retouche au pinceau ne peut être considérée comme une remise en état valable.
Le locataire est également obligé d’entretenir et de remplacer éventuellement le joint souple en péri-phérie de la baignoire ; il peut être tenu responsable des dommages provoqués par des infiltrations à la suite d’une défectuosité du joint.
Les adhésifs antidérapants sont susceptibles d’altérer le matériau en surface, le locataire qui pose ces adhésifs est dès lors responsable des dommages éventuellement provoqués.

Le locataire qui installe une baignoire peut l’emporter lors de son départ (sauf stipulation contraire dans le bail)
(Cfr. Théorie des impenses)

8. Balatum :
Ces produits généralement constitués par des feuilles de carton couvertes d’une peinture ou d’un vernis résistant, s’entretiennent à la cire et ils ne peuvent se laver à l’eau claire. L’usure se marque aux endroits de stationnement ou de foulée. On ne peut déterminer leur durée d’usage normal qui varie selon la destination des locaux.
Le preneur est tenu à réparation en proportion de la durée de vie normale qu’aurait encore eu un balatum non dégradé anormalement. Le preneur est responsable des déchirures et griffures ainsi que de la détérioration par des lavages avec des produits
mordants ; il n’est pas responsable de l’usure normale ou des déchirures provenant d’un vide de placement (boursouflures, bords couverts, etc…) ou d’inégalités du plancher. Les balatums se place parfois sur carton feutre.

9. Balcons :
Le statut commun ou privatif des terrasses et balcons ou des parties de toiture utilisées comme terrasses d’un penthouse constitue depuis longtemps une source de difficultés à qui incombent les frais de réparations, d’étanchéité, de peinture du ciel des terrasses et du renouvellement des carrelages .

Au propriétaire du lot ou à la copropriété ?

Si cette charge revient au copropriétaire du lot, celui-ci peut très bien répercuter ces frais à charges de son locataire par une clause d’aggravation.
A défaut d’une telle clause, le locataire ne sera tenu que des menus entretiens, sous réserve d’une quelconque responsabilité dans l’utilisation du balcon.

Si l’entretien et les réparations, parties du gros œuvre incombent au bailleur ou à l’association des copropriétaires, suivant le règlement de copropriété, leur usage implique pour le preneur des obligations de menu entretien.

Si de grosses réparations sont à effectuer au balcon, et ces réparations, suivant les statuts, incombent à l’association des copropriétaires.
Le locataire ne connaît contractuellement que le propriétaire-bailleur.
Mais, depuis les nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, le locataire n’est pas un tiers, puisqu’il peut remettre en cause certaines décisions qui sont prises à l’égard de la copropriété, et d’autre part, le balcon est considéré par l’acte de base comme une partie commune, comme le sont les ascenseurs, les escaliers, le hall d’entrée, le jardin, etc…. Mais à la différence, le locataire bénéficie d’une occupation privative.

Le locataire doit également être prudent lorsqu’il dépose des objets sur les balcons. En effet, si par suite d’un vent violent ou pour une autre cause, l’un ou l’autre desdits objets devant venir à tomber et blesser, voir provoquer la morts d’une personne, le preneur s’exposera à des poursuites pénales du chef de coups et blessure ou d’homicide involontaire par défaut de surveillance ou de précaution.

Bien souvent les clauses restent imprécises en ce qui concerne les conséquences de travaux entrepris par l’association dans le cadre de sa mission.

Il a été jugé que les copropriétaires et donc le locataire, doivent supporter les dépenses générées par le déplacement des ouvrages et plantations qu’ils ont jugés bon d’installer dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n’ont que la jouissance ? Comme on vient de le voir, les balcons-terrasses sont soumis à de multiples épreuves, ils servent non seulement à celui qui en a la jouissance effective, mais également de toiture pour le propriétaire du lot privatif situé en dessous.

Si la terrasse est privative, son entretien et les réparations incombent normalement au propriétaire. Or le défaut d’entretien peut causer des troubles ou pourront causer des dégâts au gros œuvre de l’immeuble, voie à un élément privatif situé à l’étage inférieur ?

En préconisant le caractère commun des terrasses balcons, cela implique également que l’utilisateur exclusif, doit veiller à un usage en bon père de famille.
Que le statut commun des terrasses dont la jouissance privative est octroyée à certains lots n’exclut pas la possibilité pour l’association des copropriétaires, d’agir à l’encontre d’un occupant ou le copropriétaire qui aurait causé des dégâts au revêtement ou à l’isolation de sa terrasse par défaut d’entretien ou par l’utilisation abusive d’éléments destructeurs
(plantes, arbustes, etc …) .

La plupart des rédacteurs, préconise et souhaite inscrire dans les statuts un maximum d’éléments communs.
Les balcons et terrasses ainsi que leur accessoire (garde-corps, balustrades, revêtement, etc,…) sans distinction aucune, sont considérés comme étant des éléments de la façade ou de la toiture, car ils participent au caractère commun de l’édifice.
En ce qui concerne les terrasses et les balcons dont la jouissance privative a été attribuée à un lot privatif, les garde-coprs, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège, sont parties communes, ainsi que les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même si leur usage est privatif.
Toutefois, les frais qui seraient exposé par la copropriété devront être remboursés par l’occupant du lot privatif, s’il est établi que les dégâts causés au revêtement sont dus de son fait.

10. Balustrade et garde-corps :
balustrades et garde-corps constituent des moyens de protection s’élevant à hauteur d’appui et placé en bordure d’un vide, notamment sur les balcons et terrasses.<-
Le locataire nettoie et entretient les garde-corps avec des produits appropriés.
L’aluminium sollicite un entretien fréquent en vue de sauvegarder la lisse supérieure.


11. Bassin - pièce d’eau – Jets d’eau : Etant gardien de la chose louée avec tous ces accessoires, le preneur en assume l’entretien. Il est responsable de l’absence de vidange suivant les usages.
Les réparations sont à charge du bailleur.

12. Bassin-piscine : Le preneur est responsable de l’entretien de la piscine, ce qui impose l’utilisation des produits d’entretien conformément à son usage.
Il est responsable de l’entretien des filtres, tuyauteries, vannes, robinets et du chauffage qui serait adapté à l’installation.
Le preneur doit respecter les prescriptions de nettoyage tant en été qu’en hivers.
Il doit veiller au protection du liner et des installations en hivers. Le bailleur doit remettre à son locataire une note d'entretien.

13. Boilers – vase d’expansion :
Le vase d’expansion fait partie de l’installation du chauffage. Si le bailleur a la charge du gros entretien, le preneur est tenu de préserver le « boiler ».
Il maintien la robinetterie en bon état et surveille les robinets de réglage et d’arrêt. Si le cylindre en tôle est perforé, par suite de corrosion, on considère qu’il y a vétusté, et la réparation incombe au bailleur.
Le remplacement d’un boiler après deux années d’occupation et sept années d’utilisation ne peut s’expliquer que par la vétusté.

14. Boiseries :
Les dégâts aux boiseries entraînent souvent de grand frais de restauration.
La remise en état nécessite le remplacement de montants, de traverses ou même de portes entières, le démontage de panneaux ou de lambris.
Le preneur s’abstient d’entailler la menuiserie, de forcer des trois dans les châssis ou dans les chambranles, de fixer des portes-manteaux les panneaux de bois.
Il veille à ne pas imprégner de graisse ou de produits liquides à l’intérieur des armoires appartenant au bailleur, ou les plinthes.

Souvent imputables à un vice constructif, ou à la mauvaise qualité des matériaux, le jaunissement des ouvrages de menuiserie n’engage pas la responsabilité du preneur, à moins d’une faute établie ; il en est à cet égard de sa négligence.
Quant aux dégâts provoqués par l’humidité, par la pourriture, les champignons, la mérule, dans chaque cas
il convient de rechercher les causes et les origines des dégâts avant d’établir les responsabilités.
Le menu entretien étant à charge du preneur, il doit fixer les baguettes, plinthes et cimaises qui se détachent, il n’est pas tenu de réparer les dégâts provenant de vices de pose, tel un encollage défectueux.


14. Boite aux lettres :
Réceptacle où l’on dépose le courrier et qui doit avoir une ouverture de 22 x 3 cm au minimum. Cette ouverture doit être située à une hauteur de 80 cm au moins et 150 au plus. Les boites aux lettres doivent être placées à la limite de la voirie publique, excepté pour les habitations situées à plus de 50 m de la voirie publique et pour les habitations de plus de 4 boites aux lettres. Si elle est à son usage, le preneur entretient la boite aux lettres. Il en répare les charnières et la serrure ; il remplace la clef, s’il la perd. Il répare la boite, le cas échéant. Dans le cas où la boite aux lettres est d’accès communs à l’intérieur, le preneur n’est responsable des dégâts causés par des vandales ou par forces majeure.

15.Carreaux de faïence :
Selon le vade-mecum des géomètres-experts, la faïence est une poterie de terre opaque, vernissée ou émaillée.
Le terme « céramique » est plus général, tandis que le grès est une terre glaise mêlée de sable dont on fait des poteries.
Les carreaux en faïence, grès ou céramique sont généralement mis en œuvre comme revêtement mural ou de sol.
Le preneur doit veiller à les nettoyer régulièrement, afin qu’aucun dépôt n’apparaisse aux endroits des joints. Il évite de percer les carreaux muraux pour y faire des accessoires divers ou des armoires suspendues ; s’il ne peut éviter de forer des trous, il veille à réaliser ceux-ci dans les joints plutôt que dans les carreaux eux-mêmes.
Il reste responsable des désordres à caractère esthétique ou autres résultant de ces fixations.


16. Chambranles :
Le chambranle est l’encadrement de trois côtés d’une porte, d’une fenêtre ou d’une cheminée.
L’entretien des chambranles et de fenêtre incombe au preneur, puisqu’aux termes de l’article 1754 in fine, il a l’entretien des portes et des croisées.
Quant aux chambranles des cheminées, l’article 1754, alinéa 2, range également leurs réparations parmi celles qui sont à charge du locataire.

Chambres de visite : Les chambres de visite sont des ouvrages en maçonnerie réalisés dans le sol pour permettre l’accès à une canalisation.
Le locataire doit veiller au bon écoulement de l’effluent. Il ouvre donc régulièrement les taques et dégage ou débouche les canalisations si nécessaire. IL prévient le bailleur en cas de dégradation (brisure de canalisation, fuite etc..)

17. Caves :
A la fin du bail, le locataire doit vider les caves de tout ce qui s’y trouve et les nettoyer convenablement (cette obligation est particulièrement importante pour ce qui concerne les caves à charbon)

18. Chasses d’eau :
La chasse d’eau est un appareil destiné à assurer le rinçage des parois des cuvettes de W.C. de même que l’évacuation rapide de leur contenu.
Le locataire en a l’entretien, sauf pour les parties qui ne sont pas aisément accessibles. Toutefois, le bailleur est tenu de remplacer le flotteur du réservoir, lorsque celui-ci est devenu vétuste.
Le locataire préserve la chasse contre la gelée ; il répare les fuites, sauf si elles sont attribuables à la vétusté ou à un vice de construction. Le preneur est également obligé de réparer et de remplacer la chaîne de tirage et la poignée.
Il élimine le tartre et les traces d’oxyde ferrique.


19. Cheneaux gouttières :
L’entretien des cheneaux incombe au bailleur ; il s’agit des canaux destinés à recueillir les eaux pluviales à la base des versants de toiture et évacuant celles-ci vers les tuyaux de descente. C’est au bailleur qu’il incombe de les réparer, s’ils sont dégradés ou détachés par vétusté ou par cas fortuit.
Les cheneaux on un appui continu, tandis que les gouttières ne sont soutenues que localement. Il existe des gouttières encastrées dans le versant des toitures.
Si les cheneaux et gouttières sont normalement accessibles, notamment au moyen d’une échelle, le locataire en assure le nettoyage régulier afin de permettre une bonne évacuation des eaux pluviales.
Il évite l’engorgement par amas de feuilles mortes, et avertit le bailleur des réparations nécessaires, en cas d’obstruction ou de fuite ; il signale également à celui-ci toute anomalie ou détérioration afin que le propriétaire puisse procéder, en temps opportun, aux réparations nécessaires.

20. Citerne :
La citerne est un réservoir destiné à recevoir les eaux pluviales.
Sans clause contraire, le bailleur l’entretient, la répare et la cure, chaque fois que les eaux de pluie deviennent inutilisables.
Son obligation résulte de l’interprétation de l’article 1756 du Code par analogie.
Mais le preneur cure lui-même si le bail l’oblige à entretenir la toiture et si l’eau de la citerne est polluée en raison de l'utilisation.

21. Chauffage central :
Les frais d’entretien de chauffage doivent être intégralement supportés par le locataire. Il doit effectuer cet entretien une fois pas an, après l’hiver, et la fera nettoyer par un homme de métier. S’il a la jouissance exclusive du chauffage central, le preneur doit protéger celui-ci. L’installation du chauffage comprend le plus souvent outre les canalisations et accessoires de distribution et de sécurité, un générateur et des corps de chauffe. Si le locataire en assure l’entretien général, le bailleur doit transmettre au preneur toutes les informations utiles à la bonne conduite et à l’entretien de l’installation. En générale, il maintient la robinetterie et les vannes en bon état de fonctionnement. Il sur-veille la pression d’eau dans l’installation et procède à la purge des radiateurs s’il est nécessaire.
Dans les immeubles à appartements multiples pourvus d’un chauffage central, le locataire est obligé d’adopter le système de chauffage, et de le maintenir ; il ne peut modifier les conditions, en installant un chauffage individuel, sauf accord du bailleur, et sans accroissement des charges supportées par les autres occupants.

Il existe toutefois des décisions contraires :
Le Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles dans un jugement du 25 novembre 1986 a estimé que le locataire peut préférer une autre source de chaleur que le chauffage central :
« Qu’il ressort à suffisance, que dès le début de son occupation des lieux loués à l’appelant (le propriétaire), l’intimée s’est plainte des problèmes inhérents à ces radiateurs, et a demandé en décembre 1982 de sceller les deux radiateurs ; que les nombreuses lettres qu’elle adressa à ce sujet à l’appelant n’ont pas suscité de réaction de la part de l’appelant, si ce n’est la lettre en date du 9 décembre 1982 de son mandataire (lU.P.B) confirmant qu’il leur était très difficile d’accepter de supprimer deux compteurs calorimètres sur radiateurs plombés et qu’il craignait des réclamations des autres occupants du fait que la moyenne du prix par quotité serait de ce fait augmentée.
« Attendu que cette argumentation, reprise en conclusions par l’appelant, paraît tout à fait irrelevant ; qu’en effet, le scellement en position fermé des deux radiateurs litigieux aurait automatiquement signifié la mise hors circuit de ces deux radiateurs, et aurait fait tomber la consommation totale en énergie de chauffage de l’entièreté de l’immeuble ; que des radiateurs scellés en position ‘fermé’ n’auraient en aucune façon fait augmenter la mesure de calorification mesurée par l’appareillage placé sur chaque radiateur de l’accord des deux parties.

« Attendu qu’il est supposé, l’intimé ayant maintenu les radiateurs en position « fermé », que les appareils de mesures placés sur ces derniers ont dû être influencé par la chaleur dégagée en cuisine par la cuisinière à gaz, et à la salle de bains par le radiateur électrique ;

Qu’il n’est pas normal, ayant demandé dès septembre 1982 le scellement officiel de ces radiateurs, ceci laissant supposer qu’elle ne les utilisait pas et s’étant heurté à un refus catégorique de l’appelant, que l’intimée doive supporter à partir de cette date les consommations enregistrées par les compteurs ;
« Que comme l’a très judicieusement dis le premier juge, « un locataire a le droit d’économiser le chauffage et d’employer des sources de chaleur plus économiques que le chauffage central »

«Attendu que la convention de bail entre parties a pris effet à la date du 15.1.1981 ;

« Attendu que depuis septembre 1982, l’intimée a tenté par tous les moyens, mais en vain de faire constater qu’elle n’usait pas du chauffage central dans la cuisine et dans la salle de bains, qu’il n’appartient pas de lui faire supporter à partir de cette date, les négligences ou les silences de l’appelant ou de son mandataire ; Cette décision confirme le jugement rendu par le Tribunal de Paix de Woluwé-St-Pierre le 15 novembre 1988 ;

« Attendu que Melle D. conteste devoir les charges réclamées , qui se rapporte au chauffage de sa cuisine et de la salle de bain, alors qu’elle affirme n’avoir jamais fait fonctionner le chauffage dans ces deux pièces ; (…)

"Attendu d’autre part dans la cuisine le calorimètre est placé fort haut ce qui peut expliquer qu’il y a une certaine évaporation du liquide témoin ;

Ceci présente une position à un cas d’espèce, et ne vise que la consommation ;

Ce point précis n’exclut pas pour autant l’occupant ou le locataire de contribuer aux frais d’entretien, de ramonage à titre de frais communs dans les proportions soit du règlement de copropriété ou soit du cont

En ce qui concerne « les parties de réparations d’entretien et les charges nécessaires pour le maintien en activité de l’ascenseur et du chauffage central » on s’accorde en général à les laisser, comme le nettoyage des communs, à charge du preneur, même s’il n’use pas des parties communes, sauf éventuellement si l’usage des communs lui est totalement interdit.

On rappelle que si le copropriétaire désire se soustraire au chauffage central, et préfère un chauffage individuel mieux adopté à ses conditions de vie, il doit être autorisé par l’assemblée générale qui décide de modifier le règlement de copropriété à la majorité des 4/5. Si ce copropriétaire ne participe plus au frais de consommation (à l’exception de la quotité des communs), il reste toutefois tenu des frais d’entretien et de réparation du chauffage central sur base du principe de la solidarité .
(Cfr bulletin 5 p. ).

Dans ces immeubles à appartements multiples, les consommations sont souvent évaluées en millièmes par rapport à l’ensemble ; il est d’usage de faire participer chaque occupant dans la proportion fixée par le règlement de copropriété auquel renvoie généralement le bail ; à défaut, ou dans les biens non susceptibles de propriétés divises, on fixe la participation suivant la surface de chauffe ou le nombre de radiateurs installés ; dans certains immeubles, on peut déterminer l’importance de la consommation par l’indication de compteurs de chaleur, ce qui évite tout litige ; l’installation de semblables compteurs de chaleur s’est généralisée dans une importante mesure.

Jugé que les montants enregistrés par ces appareils constituent une preuve véritable de la consommation individuelle imputable aux occupants de chacun des appartements, dès lors, et à moins de convention écrite contraire, le preneur est tenu de payer sur la base des relevés et décompte dont il ne conteste pas l’exactitude ; S’il prétend à une réduction qui lui aurait été consentie, c’est à lui qu’il incombe d’en administrer régulièrement la preuve

Le remplacement de la chaudière et du brûleur incombe en principe au bailleur, sauf convention contraire. Il a été jugé que même si les grosses « réparations » sont contractuellement mises à charge du preneur par le bail, le remplacement d’une chaudière usée qui ne serait plus réparable reste à charge du bailleur. On estime à juste titre que le preneur qui a pris sur lui, aux termes du bail, les grosses réparations ne peut être tenu que de réparer, non de remplacer ni de reconstruire. Les dérogations dérogatoires au droit commun sont d’interprétation restrictive.

Jugé qu’on considère généralement qu’une chaudière est amortie après 15 ans. Jugé également qu’après une période de vingt-cinq ans, une chaudière de chauffage a perdu toute sa valeur, si ce n’est celui de la ferraille.

La période de chauffage est souvent précisée dans le règlement ; elle s’étend en principe du 1er octobre au 31 mars de l’année suivante, mais peut être étendue, selon les circonstances.
S’il est impossible de déterminer la participation des locataires selon le contrat, ou des critères objectifs, le juge fixe la part de chacun. Dans cette répartition, il sera tenu compte de l’importance des pièces et de la destination respective des locaux occupés par chacun des locataires. Dans la plupart des cas, le bailleur exige le versement d’une provision en début de période ou une somme fixe par mois pour faire compte en fin d’exercice. Bien sûr, les frais de chauffage peuvent être éventuellement compris dans le loyer lui-même, ainsi donc de manière forfaitaire.

Dans les immeubles à appartements multiples, la fourniture de chauffage ne peut être interrompue, sous prétexte que certains locataires occupants ne paient pas leur quote-part. Le bailleur ne peut même refuser de chauffer les lieux loués en raison d’une prétendue hausse des prix, ou du refus de certains locataires de régler des suppléments de prix, surtout si l’obligation du bailleur d’assurer le chauffage n’a pas été subordonnée à pareil versement.

En ce qui concerne les frais communs relatifs au chauffage du hall, dans la pratique, il est d’usage pour le propriétaire bailleur d’imposer à son locataire les charges telles qu’elles incombent dans ses rapports avec la copropriété. Les frais communs sont les consommations et les entretiens.

Jugement intéressant, d’ailleurs repris dans d’autres ouvrages (Justice de paix du canton d’Uccle du
2 septembre 1987 , R.G. 9471:
« Attendu que l’action tend actuellement à entendre condamner la défenderesse propriétaire d’un appartement, à payer au demandeur en sa qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble sis à Uccle n° 6A, Rue Merlo, une somme de BEF 147.888,-
à titre de solde d’arriérés de charges, arrêté au 30 octobre 1986 .
Attendu que ce montant est relatif à des frais de chauffage ;
Attendu que la défenderesse forme une demande reconventionnelle relative au calcul de la consommation de chauffage ;
I. Demande principale.
Attendu que la défenderesse qui est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage s’est aperçue lorsque le prix du carburant a considérablement augmenté, qu’elle payait des frais de chauffage totalement disproportionnés à ceux supportés par les propriétaires d’autres étages et qu’elle explique cet état de chose d’une part par la situation de l’appartement, e d’autre part par la manière de calculer la consommation ;
Attendu que l’acte de base prévoit à ce sujet que « si des compteurs de chaleur sont installés, la consommation sera calculée suivant les indications fournies par ces compteurs, sinon au prorata des millièmes possédés par chacun des copropriétaires dans la copropriété ;
Attendu qu’il est certain que du point de vue du chauffage les appartements du dernier étage, qui jouissent d’autres avantages tels par exemple l’absence d’occupants au-dessus d’eux, une vue agréable, sont défavorisés et exige un chauffage plus intensif pour obtenir la même température que ceux d’appartements entourés ;
Attendu que des compteurs de chaleur ont été placés ;
Attendu que la surface de chauffage des radiateurs de l’appartement de la défenderesse est supérieure à celle des radiateurs des appartements non situés au dernier étage ;
Que le constructeur a prévu cette surface de chauffe supérieure selon toute vraisemblance justement pour palier l’inconvénient décrit ci-dessus ;
Attendu qu’il découle des explications des parties que le demandeur au lieu de multiplier les unités relevées sur les calorimètres par le prix de l’unité, multiplie d’abord le nombre d’unités relevées par le métrage carré des plaques ;
Attendu que ce calcul ne correspond pas aux termes de l’acte de base et qu’il y aurait lieu, au contraire de faire le calcul de la consommation en relevant uniquement les unités indiquées par les compteurs de chaleur et en multipliant ce nombre par le coût de l’unité ;

Attendu que cette manière de calcul correspondant à l’acte de base est seule susceptible de compenser le déséquilibre de consommation dû à l’exposition plus grande des appartements du dernier étage davantage exposés aux effets des intempéries ;
Attendu que l’acte de base ayant prévu en l’absence de compteur de chaleur une répartition proportionnellement aux millièmes de propriété, cette disposition confirme nettement l’esprit des disposi-tions prévues en ce qui concerne le chauffage ;

II. Demande reconventionnelle
Attendu qu’il a déjà été fait droit à la demande tendant à entendre dire pour droit que le demandeur originaire doit se tenir strictement aux stipulations de l’acte de base pour établir le décompte des frais de chauffage ;
Attendu que la demanderesse sur reconvention demande que les comptes de chauffage soient réadaptés à partir de la saison de chauffe 1981/1982 et que le défendeur sur reconvention soit condamné à lui rembourser le trop-perçu ;
Attendu que cette demande est fondée ; qu’il importe que les parties présentent leurs comptes.

22. Chauffe-bain, distribution d’eau chaude :

Le chauffe-eau au gaz est un appareil produisant de l’eau chaude de manière instantanée ou par accumulation.

Les experts soulignent également que la fréquence du détartrage de ce type d’appareil dépend de la teneur en calcaire de l’eau, et dès lors de la présence éventuelle d’un appareil anticalcaire dans le bien ou dans l’appartement loué. Ils signalent que dans la région bruxelloise . Il est
conseillé d’effectuer un détartrage un fois par an s’il n’y a pas d’appareil anticalcaire.

Le locataire apporte ses soins attentifs aux parties aisément accessibles de l’installation ; il procède au détartrage, décrasse les trous à gaz, remplace les robinets. Le bailleur remplace les parties principales de l’appareil, à moins que la faute du locataire ne nécessite des réparations. Dans la pratique, il est souvent impossible de vérifier le bon fonctionnement du chauffe-bain au moment des constatations, à la sortie des lieux : le preneur sortant fait en effet couper la distribution du gaz avant de quitter les locaux.

En ce concerne, le preneur sortant fait en effet couper la distribution du gaz avant de quitter les locaux. En ce cas, il est d’usage d’exprimer des réserves. S’il échet, l’expert revient sur les lieux au moment où l’installation peut être remise en activité ?

Le réglage du chauffe-bain incombe au preneur.

Jugé que la clause mettant à charge du preneur toutes dégradations pouvant survenir aux installations sanitaires ne vise que les dégradations locatives, non celles résultant de la vétusté ; le remplacement du boiler après deux années d’occupation et sept années d’utilisation ne s’explique que par la vétusté dans lequel il se trouvait.

Quant le cylindre en tôle est perforé et cela résulte de la corrosion, on considère qu’il y a vétusté. La réparation incombe au bailleur

Le réglage du chauffe-eau incombe au preneur.

Les experts soulignent également que, pour les salles de bain, l’arrêté royal du 14 février 1989 impose l’obligation d’une prise d’air et d’évacuation de gaz usés par un conduit raccordé à l’ai libre.

Attendu à tout le moins qu’il y a un doute quant à l’origine du mauvais tirage de la cheminée ;
Attendu que lorsqu’il subsiste une incertitude au sujet d’une preuve à rapporter, celle-ci doit être retenue au détriment de celui qui a la charge de la preuve et sur lequel ple preneur sortant fait en effet couper la distribution du gaz avant de quitter les locaux. En ce cas, il est d’usage d’exprimer des réserves. S’il échet, l’expert revient sur les lieux au moment où l’installation peut être remise en activité ?

Le réglage du chauffe-bain incombe au preneur.

Jugé que la clause mettant à charge du preneur toutes dégradations pouvant survenir aux installations sanitaires ne vise que les dégradations locatives, non celles résultant de la vétusté ;
le remplacement du boiler après deux années d’occupation et sept années d’utilisation ne s’explique que par la vétusté dans lequel il se trouvait.

Quant le cylindre en tôle est perforé et cela résulte de la corrosion, on considère qu’il y a vétusté.
La réparation incombe au bailleur.

Le réglage du chauffe-eau incombe au preneur.

Les experts soulignent également que, pour les salles de bain, l’arrêté royal du 14 février 1989 impose l’obligation d’une prise d’air et d’évacuation de gaz usés par un conduit raccordé à l’ai libre.

Attendu à tout le moins qu’il y a un doute quant à l’origine du mauvais tirage de la cheminée ;
Attendu que lorsqu’il subsiste une incertitude au sujet d’une preuve à rapporter, celle-ci doit être retenue au détriment de celui qui a la charge de la preuve et sur lequel ple preneur sortant fait en effet couper la distribution du gaz avant de quitter les locaux. En ce cas, il est d’usage d’exprimer des réserves. S’il échet, l’expert revient sur les lieux au moment où l’installation peut être remise en activité ?

Le réglage du chauffe-bain incombe au preneur.

Jugé que la clause mettant à charge du preneur toutes dégradations pouvant survenir aux installations sanitaires ne vise que les dégradations locatives, non celles résultant de la vétusté ; le remplacement du boiler après deux années d’occupation et sept années d’utilisation ne s’explique que par la vétusté dans lequel il se trouvait.

Quant le cylindre en tôle est perforé et cela résulte de la corrosion, on considère qu’il y a vétusté. La réparation incombe au bailleur

Le réglage du chauffe-eau incombe au preneur.

Les experts soulignent également que, pour les salles de bain, l’arrêté royal du 14 février 1989 impose l’obligation d’une prise d’air et d’évacuation de gaz usés par un conduit raccordé à l’ai libre.

Attendu à tout le moins qu’il y a un doute quant à l’origine du mauvais tirage de la cheminée ;
Attendu que lorsqu’il subsiste une incertitude au sujet d’une preuve à rapporter, celle-ci doit être retenue au détriment de celui qui a la charge de la preuve et sur lequel p

23. Cheminée – ramonage :
a. Cheminée : Suivant les dispositions de l'article 1754 du Code civil, sont locative « les réparations aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminée.
« Le texte étant exemplatif, le preneur est également obligé d'apporter ses soins aux parties des cheminées; linteau, jambages, rideaux, manteau, foyer, plaques et contre-plaques;
Les frais d'entretien et de ramonage doivent être repris dans les frais communs;

b. Ramonage : Sauf clauses contraires, le ramonage est à charge du locataire, concernant les conduits qu'il utilise.
A noter toutefois que certaines ordonnances régionales imposent la charge du ramonage des cheminées au bailleur; ainsi, celle du 15 juillet 1993 de la Région de Bruxelles-Capitale, applicable aux appartements meublés dans la Région, dont l'article 16 impose notamment au bailleur« de faire ramoner et nettoyer une fois par an les conduits de fumée et de cheminées ».
En règle générale, le ramonage doit être effectué chaque fois qu'il est nécessaire, assez souvent pour éviter des feux de cheminée par amas de suie. La plupart des baux stipulent que le ramonage doit être réalisé par le preneur, au moins une fois l'an.
Dans les immeubles à appartements multiples la charge du ramonage rentre dans les frais communs.

Ainsi, le preneur ne doit pas faire ramoner les cheminées où le feu n'a pas été allumé.
En cas de contestation, la présence de suie peut être déterminante.
Le ramonage doit être effectué chaque fois qu'il est nécessaire, assez souvent pour éviter des feux de cheminée par amas de suie dans les conduits de fumée; la plupart des baux stipulent que le ramonage se fera par un ramoneur juré une fois l'an au moins.
L'absence d'entretien de la cheminée où l'on fait du feu est en effet sanctionné par le Code Pénal de même que l’incendie pouvant résulter (art. 519 et 551).
C’ est au preneur qu'il incombe d'administrer la preuve de l'exécution des ramonages.
Même s'il a fait procéder régulièrement au ramonage moins d'un an avant son départ, le preneur doit faire ramoner à la sortie.
A défaut, il paie le prix du travail.
Ainsi, les ramoneurs devront tenir un registre sur lequel ils inscriront, jour par jour, les cheminées qu'ils ont balayées. Ils devront remettre aux personnes qui en feront la demande un certificat constatant que ce travail a eu lieu.

A toutes fins utiles, nous reproduisons les articles 519 et 551 du Code Pénal:
« Sera puni d'un emprisonnement de huit jours à trois mois et d'une amende de vingt-six francs à cinq cent francs, ou d'une de ces peines seulement, l'incendie des propriétés mobilières ou immobilières d'autrui qui aura été causé soit par la vétusté ou le défaut de réparation ou de nettoyage des fours, cheminées, forges, maisons ou usines prochaines, soit par des feux allumés dans les champs, à moins de cent mètres des maisons, édifices, forêts, bruyères, bois, vergers, plantations, haies , meules, tas de grains, pailles, foins, fourrages ou de tout autre dépôt de matières combustibles, soit par des feux ou lumières portées ou laissées, ou par des pièces d'artifice allumées ou tirées dans précaution suffisante.

La plupart des règlements de police contiennent des dispositions concernant le ramonage des cheminées.
A titre d'exemple, nous publions ci-après le texte des articles 163 à 169 du Règlement général de la police de Bruxelles:
Art. 163 : Tout propriétaire est tenu de faire ramoner les cheminées dont il fait usage, au moins une fois dans l'année. Ceux qu font usage de fours devront les faire ramoner une fois tous les trois mois.
En cas de négligence, le ramonage sera fait d'office sur réquisition de la police et aux frais de la personne qui utilise la cheminée.
Art. 164 : Les personnes qui voudront exercer la profession de ramoneur devront en faire préalablement la déclaration au commissaire de police de leur division? Celle déclaration sera renouvelée toutes les fois qu'elles changeront de domicile.
Art. 165 : Les ramoneurs ne pourront admettre à leur service que des ouvriers dgés de quinze ans au moins.
Art. 166 : Les cheminées qui n'auraient pas les dimensions fixées par le règlement sur les bâtisses, ne pourront être nettoyées qu'à l'aide d'écouvillons mus par une corde ou au moyen de tout autre instrument agréé par l'Administration.
Art. 167 : Les ramoneurs devront signaler à la police les cheminées dans lesquelles ils découvriraient des vices de construction ou dont l'état de délabrement présenterait des dangers d'incendie.
Art. 169 : Les ramoneurs auront, au-dessus de la porte de leur demeure, une enseigne indiquant leur profession.

Ils doivent tenir un registre sur lequel, ils inscriront, jour par jour, les cheminées qu’ils ont balayées ;
Ils devront remettre aux personnes qui en feront la demande un certificat constatant que ce travail a eu lieu.

Inutile de préciser qu’en cette matière, la moindre négligence peut avoir des conséquences particulièrement grave.
Il suffit de songer à l’incendie d’un ou plusieurs immeubles qui serait une conséquence directe d’un feu de cheminée résultant lui-même de ramonages insuffisants.
Et si de surcroit il y a des victimes à déplorer.

24. Clefs :
Sauf convention contraire, le preneur est censé être en possession de deux clefs de la porte extérieure et des serrures de sûreté; il est présumé avoir reçu une clefs des portes intérieures. En effet, toute serrure présume une clef.
Si le bailleur prétend avoir remis plus de clefs, il doit en rapporter la preuve.
Si le locataire perd les clefs donnant accès à l'immeuble ou son appartement, il doit , par mesure de sécurité, modifier ou remplacer la serrure.
La perte risque de laisser les clefs en possession de tiers. A sa sortie, il restitue les clefs reçues, il remplace ou paie le coût des clefs manquantes ou hors d'usage.
Si le locataire s'est constitué des clefs supplémentaires, pour permettre à son personnel d'accéder aux locaux, il doit les remettre gratuitement au bailleur ou les détruire; il ne peut rester en possession de ces clefs. Jugé: « Le fait pour le bailleur de prendre les clefs du locataire ne saurait constituer un vol. Les clefs d'un immeuble, qui sont l'accessoire indispensable des serrures, elles-mêmes immobilisées, sont donc de la propriété du bailleur; dès lors, ni lui, ni ses mandataires ne peuvent se rendre coupables de vols de clefs d'une clef de leur immeuble.
Si le locataire est tenu de restituer les clefs à la fin du bail, la remise tardive éventuelle n'a pas nécessairement pour effet de prolonger le bail au delà du congé donné par le preneur et n'entraîne pas renonciation à ce congé. La détention des clefs ne peut dès lors donner lieu au preneur à des loyers, mais à des indemnités d'occupation, à partir de la fin du contrat.
Généralement, les clefs sont restituées le jour de l'état des lieux de sortie.
L'acceptation des clefs par le bailleur sans protestation ni réserve peut entraîner à ses dépens la renonciation à d'éventuels dégâts locatifs; tout dépend des circonstances.
Jugé que "en rep^renant les clefs du bien loué et la possession de celui-ci, le bailleur renonce à toute réclamation du chef de dégâts non constatés contradictoirement".

Il arrive que le preneur, en quittant le bien, laisse les clefs intérieures sur les portes; il arrive également qu'il les dépose chez le bailleur ou les adresses par pli recommandé.
Dans ce cas, il est prudent pour le bailleur d'exprimer ses réserves quant à l'acceptation des clefs.

Le juge apprécie en fait. La simple acceptation des clefs, même sans réserve, n'implique pas nécessairement la reprise de possession, ni l'exonération du preneur.

Jugé que "la remise des clefs est un fait juridique dont le tribunal apprécie souverainement la portée.

Toute est une question de fait. Le juge apprécie dans chaque cas s'il a eu reprise effective depuis le départ du preneur, et partant renonciation à réclamer des dégâts locatifs.

Jugé qu' "en raison des preuves suffisantes de ce que le bailleur avait formulé ses griefs au preneur en temps utile, une assignation signifiées deux mois après le départ du preneur ne devait pas être considérée comme tardive".

25. Clôtures :
Les clôtures, faites de haies vives ou sèches, de fossés, de piquets à fil ou treillis, de plaques de béton ou de murs, constituent une séparation entre deux héritages, conformément à la loi ou aux règlements.
Lorsqu'il s'agit d'une clôture formée par des arbres, le preneur a pour entretien locatif la taille, l'émondage des gourmands, l'émoussage, l'abattage lui est interdit.
Il ne peut procéder à l'enlèvement des arbres qu'il aurait plantés, en raison du droit d'accession du propriétaire en fin de bail ; celui-ci, sauf convention contraire, peut cependant exiger l'enlèvement desdits arbres aux frais du preneur, qui doit de toute manière procéder à l'enlèvement des feuilles mortes.
Au cas où la clôture est formée d'arbustes, c'est¬à-dire d'arbrisseaux dont la tige est ramifiée dès la base, le preneur est tenu de tailler régulièrement et doit veiller au remplacement des plants qui ont péri ;
Il doit remplacer une partie de la haie qui aurait péri, mais n'est pas tenu du remplacement total, le cas échéant; il est tenu de nettoyer les pieds des arbustes, et l'épandage d'engrais ou fumures lui incombe;
Il doit, si la clôture est formée de fossés, curer s'il le faut.
Son intervention locale, remplacement de piquets, de parties de treillis, de fils de tension, lui est imposée comme relevant du menu entretien, lorsque la clôture est formée de piquets avec fils ou treillis; mais la remise en état des poteaux incombe au bailleur.
Enfin, si la clôture est formée de murs, le preneur supporte la charge de la réparation locale.

26. Clous-pitons :
Le preneur aménage les locaux suivant ses goûts personnels;
ceux-ci ne sont pas toujours partagés par le bailleur ou par le futur occupant.
La réparation des dégats locatifs n'est pas limitée aux travaux abusifs. L'obligation du preneur est générale. IL enlève les clous et crampons et répare les dégàts.
Le locataire n'exécutant pas ces menues restaurations s'expose à en payer le coût.
La détérioration de matériaux riches ou décoratifs, tels que le marbre ou certains bois précieux, due à l'enfoncement de clous constitue un abus.
IL en résulte souvent des réparations très onéreuses.


27. Contre-cœur :
On appelle « contre-cœur» la partie de la cheminée qui fait saillie dans un appartement.
Les appareils de chauffage s'y adaptent.
La loi range expressément les réparations aux contre-cœurs parmi les obligations de menu entretien.
Le placement des appareils impose normalement de trouer le contre-cœur à l'endroit voulu, selon la nature, la forme et la hauteur du poêle ou du foyer.
A son départ, le locataire doit boucher le trou pratiqué.
Il importe peu que l'occupant suivant doive l'ouvrir à son tour.

28. Coupoles et lanterneaux :
Les couples et lanterneaux sont des éléments vitrés ou en matériaux translucides sur une toiture, permettant l'éclairage d'un local. Le locataire les maintient en bon état de propreté et enlève les dépôts et mousse sur la face extérieure, à moins que celle-ci ne soit pas accessible. S'il y a une partie ouvrante, le preneur actionne régulièrement cette dernière et graisse le mécanisme de commande.

29. Croisées ou fenêtres :
L'article 1754 du Code civil range parmi les réparations locatives celles à faire aux croisées.
Il s'agit d'ouvertures pratiquées dans le mur d'un édifice, pour donner le jour à l'intérieur et que clôt le châssis.
L'entretien des croisées ou fenêtres n'oblige pas le preneur à les peindre ; il se garde de faire des trous dans les châssis.
Le propriétaire laisse parfois aux croisées des tringles de fer destinées à soutenir les rideaux avec leurs poulies; et doubles poulies, pour le jeu des cordons, des croissants ou autres objets en fer propres à tenir les rideaux ouverts; si ces objets sont perdus ou cassés, le locataire les remplace.

30. Cuisinières :
La cuisinière est un appareil muni d'un ou de plusieurs foyers, pour cuire les aliments. Elle est équipée de plusieurs taques de cuisson et d'un four. Les taquettes fonctionnent au gaz ou à l'électricité.
Le locataire doit les entretenir avec des produits d'entretien approprié, il évite de griffer les plans de cuisson
le locataire entretient avec soin les joints des portes; il les remplace si nécessaire. IL remplace également les ampoules, boutons et autres petits accessoires.


31. Dalles :
Les dalles, de manières diverses, servent au parement ou au revêtement des murs. En cas de brisure, leur remplacement incombe au preneur. IL faut rechercher la cause de l'état défectueux. Il n'est pas rare que les dégâts aux dalles et aux pavés lumineux résultent de la nature des matériaux qui les enchâssent.
On appelle «dalles marines» celles qui servent de lanterneaux ou de soupiraux. Les dégradations de dalles marines sont dues souvent à l'état défectueux du cadre qui lui sert de support, rongé par la rouille.
Le preneur n'est responsable que des dégâts consécutifs à des chocs ou des charges anormales; il répond des dégradations dues aux déformations du cadre si elles lui sont imputables.


32. Déménagement :
Tous les dégâts provoqués au bien loué par les déménageurs du locataire sont à la charge de ce dernier, sous réserve de ses recours à l'égard des auteurs responsables.
Concernant l'utilisation des communs, Il est rappelé que le règlement d'ordre intérieur est opposable à tous les occupants à titre de droit personnel par la communication qui leur en est faite par le syndic de l'immeuble. Souvent, le locataire doit solliciter des autorisations avant l'emménagement ou le déménagement. Il arrive que le locataire doive payer une redevance afin de pouvoir utiliser certains équipements au moment de l'installation ou du départ des lieux, tels qu'ascenseur.
Il est recommandé au locataire qui fait appel à des déménageurs professionnels de vérifier en compagnie de ceux-ci l'état des lieux avant et après le déménagement.

33. Egouts :
Les égouts comprennent l'ensemble des conduits, chambres de visites et siphons, fosse septique ou d'aisance, puits perdus, dont l'immeuble est équipé en vue de l'évacuation des eaux pluviales, des eaux usées et des matiéres fécales.
Aux termes de l'article 1756, le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont à charge du bailleur, du moins s'il n'y a clause contraire.
Par assimilation, le curage des fosses septiques et puits perdus est également à charge du bailleur, Le locataire veille toutefois à ne pas obstruer les conduits d'évacuation, les chambres et autres équipements.
Il procède régulièrement au nettoyage de ces derniers.
Dans la plupart des baux, une clause rappelle d'ailleurs expressément que le « preneur veille à ce que les tuyaux, canalisations et égouts ne soient

34. Electricité :
Le locataire est présumé avoir reçu l'installation électrique en bon état et fils en attente.
Il use de l'installation en veillant à ne pas la surcharger en tout ou en partie. A chacun des points lumineux, il conserve une longueur de fils apparent suffisante.
Le locataire remplace les petits accessoires qui viendraient à périr, comme les interrupteurs, les fusibles, les disjoncteurs, les ampoules, les socquets brisés ou endommagés ...
Il lui est interdit de «ponter» sous peine de responsabilité en cas d'accident. S'il faut installer des canalisations supplémentaires, celles-ci doivent être conformes aux prescriptions administratives. A la fin du bail le preneur pourra emporter tous les accessoires qu'il aurait placés.
Doit être considéré comme dégâts locatifs, la pose sommaire de trois prises de courant.
(JT 1982,p. 318)
Le preneur qui installe l'électricité à ses frais doit sinon en supprimer toutes les traces, ce qui entraîne la réfection des plafonds, murs et cloisons, papiers-peints et peinture, du moins laisser en place les canalisations â bouts de fils, en enlevant seulement les appareils visés, interrupteurs, prises de courant ainsi que les douilles, solutions la moins onéreuse.
Il est rappeler que l'installation doit être conforme aux normes en vigueur

L'arrêté Royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le règlement général sur les installations électriques domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique établit les normes à respecter et prévoit un système de contrôle obligatoire.
L'article 270 de cet arrêté prescrit en effet que toute installation à basse tension fait
L'article 271 prévoit un contrôle de l'installation électrique soit par un organisme agréé, soit par un délégué du distributeur chargé du contrôle, tous les 25 ans pour les installations domestiques et 5 ans pour les autres installations.
Cette visite de contrôle porte sur l'efficacité ~s protections contre les contacts directs et indirects, le niveau d'isolement et la protection contre les surintensités.
Un procès-verbal est établi et devra être présenté par le propriétaire ou le gestionnaire de l'installation à toute réquisition chargée du contrôle (article 273)

Enfin, l'article 274 prévoit «qu'aucune installation électrique ne peu t être mise en service si des infractions au présent règlement sont constatées lors de l'examen de conformité. Les travaux nécessaires pour faire disparaître les infractions constatées au moment de la visite de contrôle doivent être exécutées sans retard et toutes les mesures adéquates sont prises pour qu'en cas de maintien en service des installations ne constituent pas un danger pour les personnes et les biens ».
A défaut de conformité, un arrêté d'inhabilité pourrait être pris par le bourgmestre et un locataire pourra en tout état de cause contraindre son bailleur de faire procéder aux travaux nécessaires pour rendre l'installation l'électrique conforme. Il s'agit de réparations nécessaires.
«Le motif selon lequel l'installation électrique est vétuste, sommaire et dangereuse, et non conforme aux normes en vigueur, et est à remplacer complètement, suffit pour justifier l'arrêté d'inhabilité.
L'existence d'une forte humidité, l'absence de ventilation efficace du local du chauffe bain et le manque de sécurité de l'installation électrique intérieur sont des défauts de nature à justifier une décision d'inhabitabilité temporaire. En outre, le locataire se trouve exonéré de sa responsabilité qui pèse sur lui en vertu de l'article 1733 du Code Civil lorsqu'il prouve, grâce au rapport de l'expert désigné par le tribunal, que la seule cause de l'incendie réside dans l'installation électrique vétuste et dangereuse.


35. Enduits :
Le preneur répare les dégâts causés aux enduits et résultant de heurts, percements ou enlèvement de clous, crampons et blochets.
Cette réparation des enduits nécessite également des retouches et des réfections de peinture et de tapisseries.
Les dégâts causés aux enduits par infiltration d'eau provenant de toitures ou gouttières incombent au bailleur, à moins que ces dégâts ne se soient aggravés par négligence du preneur qui a omis d'en avertir en temps utile le bailleur - et ce de préférence par lettre recommandée.

36. Enseignes - Plaques :
Selon les usages, on admet qu'en matière de baux commerciaux, le preneur a le droit d'apposer des enseignes publicitaires pour autant qu'elles se rapportent â sa propre activité, ou à la réclame de ses fournisseurs.
Le plus souvent, une clause particulière du bail en détermine les conditions et les modalités: placement d'enseignes lumineuses ou non, dans telle ou telle mesure, exécution dans les règles de l'art aux frais et aux risques et périls du preneur, selon les autorisations administratives éventuellement requises.
D'une manière générale, le preneur qui exerce une profession libérale est également en droit, selon les usages, de placer au regard de la façade du bien loué, une plaque de dimensions courantes, indiquant sa profession; de même tout locataire est autorisé à apposer à l'entrée de l'immeuble ses nom et prénoms. Dans les immeubles à appartements multiples, le règlement de copropriété prévoit le plus souvent les conditions que les divers occupants doivent respecter à cet égard.
Au départ, sauf convention contraire, le preneur est tenu de procéder à l'enlèvement de ses enseignes, à ses frais, et de réparer les éventuels dégâts causés par leur enlèvement.

37. Escaliers :
Le preneur prend soin de l'escalier compris dans l'objet de la location; il l'entretient au moyen de produits appropriés.
Le preneur est responsable de toutes les dégradations à l'escalier, tel que le déchaussement des fuseaux et des balustrades; évite que les mains courantes ne se déboîtent ou se descellent. Il répare les dégradations à la ligne de foulée et à la main courante, sauf celles dues à l'usure normale.


38. Eviers :
Les éviers servant le plus souvent à faire la vaisselle, peuvent être composées de matières diverses. Leur entretien incombe au preneur avec des produits appropriés; il les répare et peut même en certains cas, être obligé de les remplacer; il réponde des éclats, des écornements, des brisures, fêlure et griffures.
S'il y dépose des plats ou des récipients, il réponde des traces laissées dans le fond de l'évier. Il assure le dégorgement du tuyau de décharge et entretien la crapaudine et les carreaux de faïence qui garnissent le mur autour de l'évier.
Le preneur ne peut employer, pour le nettoyage, des produits mordants susceptibles d'altérer la matière.


38. Façades :
Il s'agit des murs extérieurs. sauf convention contraire, le preneur n'en a pas la charge, mais bien le bailleur.
Le preneur sera toutefois responsable des dégâts causés par lui, comme par exemple des coulées provenant de bacs à fleurs déposés sur un balcon ou un appui de fenêtre. Il en va de même pour le placement d'enseignes.

39. Fenêtres :
Le preneur nettoie les fenêtres, entretient les ferrures, les crémones, graisse les charnières, ferme et mastique les trous de clous, pitons, ferrures ... ayant servi à ftxer les stores ou des rideaux. S'il néglige d'ouvrir les fenêtres pour aérer et cause ainsi des dégâts notamment en raison de condensation, il en sera tenu.

40. Gaz :
Le bailleur a l'entretien des canalisations mais le preneur entretient les becs et robinets.
La réparation des fuites et des dégradations survenues à clMI appareils à gaz ftgure parmi les réparations lhiatives à charge du preneur, pour toute la partie l'appareil dont il jouirait exclusivement
A sa sortie, le preneur obture les tuyaux en attente, à l'aide de bouchons ou bonnets filetés appropriés, et représente les clés mobiles. En vue d'éviter des accidents, il fait couper la distribution, également lorsqu'il s'absente.

41. Jardins :
L'entretien permanent du jardin compris dans la location doit être assuré par le preneur. Il doit procéder à la taille périodique des arbustes et plantes vivaces; tailler et élaguer les arbres, tant décoratifs que fruitiers; ainsi que leur ébranchage pour favoriser leur croissance et l'effeuillage des arbres fruitiers pour les mener à leur maturité; tailler les haies et remplacer les éléments qui ont péri par manque d'entretien.
Il doit également assurer la protection des arbres et arbrisseaux contre les chenilles, les mousses et lichens. Il doit assurer la tonte régulière et fréquente des pelouses, avec élimination de l'herbe tondue par ratissage.
Si le bien comprend des serres, il doit les entretenir et remplacer le cas échéant les vitres brisées ou fêlées; entretenir l'installation du chauffage.
Il a la charge du menu entretien des serres et couches, des bancs qui se trouveraient dans la propriété, ainsi que les treillages, berceaux, courts de tennis, ... sauf en cas de dégâts causés par la vétusté généralisée et non par un manque d'entretien courant.
Le preneur a droit aux fruits des arbres et arbrisseaux, y compris le bois provenant de la taille et de l'élagage régulier.
Il peut également s'approprier le bois des arbres fruitiers et arbustes morts ou abattus par accident, mais à la condition de les remplacer.
Les arbres de haute futaie sont des produits de la terre; il ne peut les abattre ou les couper; si semblables arbres sont brisés ou abattus par accident, il doit en aviser le propriétaire et l'inviter à procéder â leur enlèvement.

42. Marbres :
Les marbres sont des matériaux de luxe, ils sont facilement détériorables et le preneur doit donc en prendre un soin particulier. Le marbre est une pierre généralement calcaire, souvent polie, utilisée principalement en revêtement de sol, soubassement de murs, tablettes de fenêtres ou garnitures de cheminée.
Il est inutile de rappeler qu'il s'agit d'un matériau fragile et coûteux.

Il est considéré comme un abus grave de pratiquer des scellements ou trous dans le marbre. Le preneur ne devrait faire pareils travaux qu'avec l'accord préalable du bailleur.
Le preneur supprime, â son départ toute trace d'inscriptions, de pose d'enseignes, de lettres, de potence ou d'appareil.
Le lavage et la mise en cire d'un marbre de cheminée tachée constituent une remise en état normale, même après usage prolongé, il s'agit d'un simple travail d'entretien incombant au locataire.
Le marbre utilisé en revêtement d'un sol subit inévitablement une altération par traces de griffures superficielles. Le preneur évite soigneu¬sement les traces de dépose et de pots de fleurs sur les tablettes de fenêtre, garniture de cheminée et de revêtement de sol.


43. Mérules :
La mérule est un champignon de la classe des basidiomycètes qui s'attaque au bois d'œuvre des maisons.
Quoique la mérule "serpula lacrimans" pour les scientifiques fait de nouveau parler d'elle.
Pour les experts,les conditions d'existence de la mérule se situent en général dans un endroit obscur, non ventilé, température tempérée et contenant du bois.
Il se développe dès lors qu'il rencontre des circonstances favorables, comme l'humidité, l'absence de ventilation, l'obscurité, ou une température constante de l'ordre de 210•
La mérule est de nature à provoquer rapidement de très importants dêgâts.
Cette situation peut créer des situations conflictuelles en bailleur et locataire. Toutefois, le bailleur devra apporter la preuve de l'exitence d'une relation de causalité entre la faute du locataire et le dommage.
En cas d'apparition de la mérule durant l'occupation des lieux, le locataire devra prouver que le dommage est survenu sans sa faute.
Rappelons l'obligation de signalement qui incombre au locataire dès qu'il a connaissance d'un problème grave dans les lieux loués.
IL devra toujours prévenir immédiatement le propriétaire de l'existence de phénomène d'infiltration dans l'immeuble ou de toute autre circonstance qui peut donner lieu à l'apparition de la mérule.
Le locataire évite de stocker du bois dans des locaux humides, et est attentif à bien ventiler les locaux.
Si le locataire est responsable de l'apparition de la mérule dans le bien loué, et qu'il a manqué à son obligation de signalement, c'est à lui qu'incombent les frais d'élimination de la mérule et des réparations.

44. Papiers de tapisserie et peinture:
Usure normale : la durée de vie est essentiellement variable et fonction de leurs qualités intrinsèques, du mode de pose, de l'exposition à la lumière et de la destination des locaux oû ils sont mis en œuvre.
De même qu'il est admis qu'un papier de tapisserie décoratif de bonne qualité peut être amorti au bout de neuf années, un papier vynil ou textile peut avoir une durée de vie nettement supérieure, tandis qu'un papier de qualité médiocre ou de fond posé sur un plafonnage récent peut être amorti beaucoup plus rapidement.
En principe, le locataire est tenu d'effectuer le dépoussiérage des papiers textiles, le lessivage des papiers lavables; le recollage des lés qui se soulèvent localement.
S'il a causé des dégâts, le preneur peut être tenu au moment de sa sortie d'une intervention dans le coût du renouvellement du papier, du détapissage, et éventuellement de la réparation des enduits.
Il faudra naturellement tenir compte de l'amortissement éventuel.

En ce qui concerne les peintures, le bailleur ne doit pas accepter les travaux réalisés par le preneur, à ses frais, même s'ils sont bien exécutés, lorsque le locataire a utilisé des coloris ne convenant pas, et ne répondant qu'à ses goûts personnels.
S'il est d'usage de tenir compte de l'usure normale, on ne peut raisonnablement de la sorte, lorsque le locataire a abusé des lieux, par exemple en faisant exécuter des travaux de peinture, de tapisserie et autres décorations selon ses fantaisies. Dans ce cas, la dépréciation doit être totale et non pas réduite à concurrence de l'usure normale.

46. Parquets :
Le parquet est un revêtement de sol en lames ou panneaux de bois, il est entretenu â la cire. S'il s'agit d'un parquet vitrifié, il peut être nettoyé â la savonnée.
Si l'entretien du parquet est â la cire, le locataire ne peut sans l'accord du bailleur le vitrifier, ou l'enduire d'une autre matière plastique. Quoiqu'il en soit le bailleur doit informer le preneur du type de produit â utiliser.
Certains admettent que le parquet peut être vitrifié, sans al,Jtorisation préalable du bailleur. Il serait plus sage d'obtenir l'accord du bailleur.
Le preneur remplace les lames qu'il a griffées, brûlées ou détériorées, et si les dégâts causés nécessitent 1J.P nettoyage, un traitement ou un
raclage, il est généralement effectué sur la totalité de la surface.
Tout raclage prématuré dû à la faute du locataire peut justifier de plus le paiement d'une indemnité de dépréciation, déterminée selon la qualité du bois, l'époque du placement et la destination des lieux.

Le preneur est responsable des dégâts provoqués par des meubles très lourds ou par les traces de talons. Le locataire n'est pas responsable des dégâts résultant d'un mauvais placement ou de l'usure normale appréciée en fonction de l'affectation des lieux.

47. Pavements - Carrelages :
Sont locatives les réparations aux pavés et carrés des chambres lorsqu'il yen a seulement quelques¬uns de cassés (C. civ. 1754)
Le locataire doit nettoyer les carreaux quelle que soit leur nature: marbre, grès, céramiques, etc ...
Il se sert de produits appropriés.
Il évite la surcharge et la stagnation, de nature à provoquer des désordres dans le sable sous-jacent de nature à entraîner l'affaissement.
Si les carreaux constituant le pavement brisé ne sont plus dans le commerce, le locataire peut être éventuellement tenu d'intervenir dans la dépense du remplacement total; son intervention est déterminée en ce sens selon l'âge du pavement et son état à l'entrée du preneur.

48. Plafonds :
Le locataire doit laver les plafonds qui s'y prêtent, comme ceux des cuisines, des cages d'escalier et des salles de bains notamment;
Il n'est pas tenu de les repeindre à sa sortie, sauf au cas oû il aurait pris la charge du gros entretien, ou si le travail s'impose à la suite de ses négligences et de son manque d'entretien; il en est ainsi s'il a provoqué des dégâts dus à la condensation en omettant d'assurer une ventilation suffisante.
Il fait reboucher les trous de clous et de pitons enfoncés dans les plafonds; il est redevable d'indemnités au sujet des taches qui su bsisteraien t.

49) Plaques de propreté:
Le locataire qui place des plaques de propreté sur les portes, pour préserver les peintures, le locataire les reprend en fin de bail; il bouche les trous de clous et retouche la peinture.

49. Plafonds :
Le locataire qui place des plaques de propreté sur les portes, pour préserver les peintures, le locataire les reprend en fin de beilo; il bouche les trous de cous et retouche la peinture.

50. Plomberie et appareils sanitaires
Le bailleur est tenu de remplacer le flotteur du réservoir de chasse d'eau, le serpentin du chauffe-eau et les robinets usés.
Le locataire répond des dégradations résultant de ses négligences. Il est tenu d'être soigneux, il détartre les appareils ou, s'il y a lieu , utilise et entretient l'appareil anti-tartre. Il vidange pour préserver ces appareils de la gélée.
Il répond en outre de la corrosion des appareils par des acides, et de l'oxydation laissêe par certains récipients. Il soigne l'émail des baignoires, lavabos et bidets.
Il assure le menu entretien, répare les fuites, règles les vannes, remplace les raccords et les chaudières, renouvelle les joints de robinets.
Le locataire est responsable de
l'obstruction du tuyau de décharge des eaux usées lorsqu'elle résulte d'un manque d'entretien.
Ayant le menu entretien, il répare les fuites, sauf celles qui seraient dues à la vétusté

51. Pots de Beurs
Le locataire qui orne ses fenêtres de pots de fleurs doit le faire de manière telle qu'il ne risque pas d'endommager le bâtiment.
Si l'eau souillée de terre, lors d'un arrosage des pots aux fenêtres, a coulé sur les façades en les endommageant, les frais de nettoiement incombent au preneur.
La plupart des règlements de police interdisent de déposer sur les toits, gouttières, murs de clôture et autres lieux élevés des bâtiments (y compris les appuis de fenêtres) des pots de fleurs et autres objets de nature à causer un dommage par leur chute.
C'est ainsi que le règlement général de police de la ville de Bruxelles précise en son article 35 :
Il est défendu de déposer sur les toits, gouttières, murs de clôture et autres lieux élevés des bâtiments ou contre les façades des maisons, des cages d'oiseaux, pots à fleurs, vases et généralement tous objets pouvant nuire par leur chute.
Il est défendu d'exposer ces objets sur le seuil des fenêtres à moins qu'ils n'y soient retenus par un dispositif solidement fIxé et non saillant.
Si un objet tombe sur un passant, l'auteur risque des conséquences graves au niveau pénal. Dans la meilleure des hypothèses, il encourra une condamnation pénale pour coups et blessures involontaires.

52. Recrépiment
L'article 1754 du Code civil définit le recrépiment du bas des murailles des lieux d'habitation comme une réparation expressément locative, en vertu de la présomption suivant laquelle la faute consistant à endommager les murs par les déplacements de meubles est commise par le locataire. Le recrépiment doit être effectué à la hauteur d'un mètre.

53. Serrures, poignées, quincaillerie
Les réparations aux serrures sont locatives (art. 1754); de même les réparations à la quincaillerie, notamment aux poignées des portes et fenêtres.
L'entretien locatif comprend le graissage ou le graphitage des serrures, pênes, charnières ou paumelles et des pompes de fenêtres (espagnolettes), assurant ainsi leur bon fonction¬nement et leur conservation.
La perte de clefs de la serrure extérieure oblige le preneur par mesure de sécurité, à modifier ou à remplacer la serrure (Clés) ;
Certaines fermetures sont munies
d'accessoires amovibles tels cadenas, broches, etc ... ; le preneur qui en a la garde est censé les avoir reçu; il les entretient et les préserve contre la rouille

54. Tapis
Le locataire doit les dépoussiérer et faire disparaître les taches. Selon une jurisprudence assez constante, le preneur sortant peut emporter les tapis qu'il aurait simplement cloués ou sur pose au sol. Mais à charge de faire disparaître les traces ou de payer une indemnité.

55. Targettes
Les targettes sont de petits verrous plats, montés sur une plaque, et servant à fermer de l'intérieur une porte ou une fenêtre. Leur entretien incombe au preneur qui doit en remplacer le bouton de pène et la coulisse. Le locataire doit également prendre à sa charge le remplacement des vis manquantes.

56. Tentures
Pièces d'étoffe qui décorent les murs.
Le réassortiment étant rarement possible, les dégradations imposent le remplacement de la tenture. Le preneur les entretient, en les nettoyant et en les dépoussiérant.

57. Trottoirs :
L'entretien et la réparation des trottoirs extérieurs sont à charge du bailleur, sauf le nettoyage. Le preneur prévient immédiatement le bailleur des défectuosités; à défaut, sa responsabilité peut être engagée en cas d'accident notamment à l'égard des tiers.
Il faut rappeler que l'auteur de coups et blessures ou d'homicide involontaire n'encourt pas que des sanctions civiles; il s'expose également à des peines correctionnelles contre lesquelles, il ne faut pas oublier ( ... ) d'emprisonnement, on pourrait cependant imaginer un contrat d'assurance garantissant le paiement des amendes pénales. Or, un tel contrat ne pourrait sortir aucun effet, les conséquences répressive d'un acte dommageable ne pouvant jamais faire l'objet de conventions particulières ..
Si le locataire est responsable du nettoyage du trottoir, et qu'il ne prend pas les mesures adéquates pour faire disparaître un liquide gras, en marchant dessus, un passant perd l'équilibre et se casse une jambe. Suivant la gravité et les conséquences, une information pénale sera engagée suivant le dommage corporel.
Dans les immeubles à appartements multiples, c'est le concierge qui a la responsabilité de l'entretien et du nettoyage du trottoir.
A défaut de concierge, c'est ce sont tous les copropriétaires qui en leur qualité de gardien de l'immeuble en assurent la responsabilité.
Il doivent donc être vigilents sur l'état du trottoir, et engageront leur responsabilité en cas d'accident.
La plupart des règlements de police déterminent qui doit veiller au nettoyage des trottoirs. En cas d'accident, c'est donc le préposé qui sera j:ivilement et pénalement responsable.
Pour votre information, nous reprenons ci¬dessous, les dispositions des articles du Règlement de Police de la ville de Bruxelles qui concernent le nettoyage des trottoirs, et les mesures obligatoires à prendre en cas de chute de neige ou de formation de verglas
Art. 56 : «tous les propriétaires ou locataires sont tenus de balayer ou de faire balayer tous les jours, avant 10 heures les trottoirs, devant leurs maisons, atelier, jardins et enclos et de faire rassembler en tas les boues ou immondices qui s'y trouvent sur les accotements des rues en laissant libres toutefois, les regards d'égouts et les rigoles le long des trottoirs ;
« il est interdit de laver les trottoirs ou la voie publique après 10 heures, sauf le cas où il aurait été procédé au déchargement de combustibles marchandises ou matériaux.
Art. 58 : Le soir incombe à ceux qui en sont propriétaires ou locataires ou à ceux qui les représen ten t.
Art. 59 : Devant les maisons non desservies par un concierge, mais habitées par plusieurs ménages, le balayage est à charge de ceux qui occupent le rez-de-chaussée et si celui-ci n'est pas habité ou si l'occupant est absent, à charge de ceux qui occupent les étages supérieurs en commençant par le premier étage.
Art. 60 : Autour des établissements publics, le aux concierges, portiers bâtiments.
églises et des balayage incombe et gardien des
Art. 61 : En temps de sécheresse, le balayage doit être précédé d'un arrosement suffisant pour abattre la poussière.
Art. 62 : Le balayage ne peut se faire après l'heure fixée à l'article 56 à moins d'une réquisition de la• police. Il sera suspendu, pendant dix jours, sur les parties de la voie publique ou, à la suite de travaux de pavage, on aura répandu du sable pour consolider le pavé.
Dans ce cas, le produit du balayage sera déposé dans le bac à immondices qui se trouve devant les maisons.
Il est également interdit de jeter ou de déverser dans les regards d'égouts des matières pouvant les obstruer ou devenir nuisibles à la salubrité.
Art. 64 : Il est défendu de répandre du sable sur les marches d'escalier extérieur, sur les trottoirs ou sur la voie publique, hors les cas prévus par les articles 86 et 87.
Art. 65 : Il est interdit d'abandonner, de déposer ou de jeter sur la voie publique, ainsi que dans les édifices d'utilité publique, dans les fontaines ou les urinoirs ou sur les bancs de promenades publiques, tous les objets généralement quelconques susceptibles de salir la voie publique, de provoquer des chutes, de gêner la circulation, de produire des exhalaisons nuisibles, d'obstruer les fontaines, urinoirs et autres objets ou installation d'utilité publique.

Il est également défendu de déposer dans les corbeilles à papiers des paquets contenant des résidus ménager, des cendres, des décombres ou des ordures.

58. Toitures :
La réparation du ~it iIleQmbe ,en principe au bailleur, si le pfeneùr n'en a pas pris expressément la charge aux termes du bail. Quant aux terrasses accessibles, c'est le preneur qui est tenu d'en assurer le nettoyage, normalement. S'il dispose des objets, comme des bacs à fleurs, dé$ tables ou des chaises, sur la terrasse, sur une plate-forme ou sur un balcon, sans prendre les précautions voulues, il répond des dégàts qui en résultent.
Si l'entretien et le [lettoyage des toitures, des gouttières et des pJàtes-formes incombent au bailleur, le locatair.éclpit néanmoins entretenir les ouvrages aisé~nt lÎccessibles ; remplacer les crapaudines, plaques métalliques percées ou grilles destinées à arrêter' les ordures à l'entrée des tuyaux.
La réparation du bris des vitres d'un châssis à tabatière soulevé par le vent est à charge du bailleur, au cas où le:: dit châssis n'est maintenu en place que par sol'!. propt'è poids; lorsqu'au contraire, la ferrure permet au locataire de le ftxer en place, la réparation lui incombe, compte tenu de la possibilité qu'il aurait eue d'éviter que la tabatière ne s'ouvre.

59) Trous d'hourdage :
Les trous aménagés dans la partie supérieure des façades pour la suspension des échafaudages sont parfois pourvus d'un couvercle extérieur et d'un bouchon intérieur, qui les ferme.
Gardien de l'immeuble, le preneur maintient ces objets à leur place.

60. Vase d'expansion :
Le vase d'expansion est un appareil de sécurité lié à une installation de chauffage pour en absorber les différences de prflssion. IL y en a deux types:
atmosphérique (ancien système) et sous pression.
Les obligations d'entretien qui s'imposent au locataire sont semblables à celle relatives à l'installation de chauffage central.
L'éventuelle perforation du cylindre en tôle, par suite de l'existence d'un phénomène de corrosion, est due le plus souvent à la vétusté; ainsi bien, la réparation en incombe au bailleur.

60. Vasistas :

Le vasistas désigne la partie mobile d'une porte ou d'une fenêtre. L'entretien en incombe normalement au bailleur.
Mais au titre de "menu entretien", le loctaire est tenu de nettoyer, de graisser, d'entretenir la chaine.
S'il néglige de ventiler, il peut être tenu pour responsable des dégradations pouvant provenir de la condensation.
Le preneur veille à assurer toutes les fermetures, et prévient le bailleur de la nécessité d'entretien incombant à ce dernier.

62. Vide poubelles :
Les parties privatives du vide poubelles sont d'entretien locatif;
le preneur est responsable des dégâts aux parties communes s'il est en faute.
Il veille à ne pas jeter dans le vide poubelles des objets de nature à le détériorer;
il assure l'entretien des vidoirs.

63. Vitraux :
Le vitrail est une composition décorative translucide en verre coloré maintenu par du plomb ou du ciment.
Son nettoyage régulier incombe au preneur. Il veille lors de cette opération à ne pas endommager les éléments délicats et fragiles du vitrail.
Sa responsabilité éventuelle est appréciée d'après la solidité de l'armature et de la mise en plomb. Seule la remise du plomb neuf est imposée au propriétaire, si elle est nécessaire.
Au cas où les plombs neufs sont imposés au propriétaire, si elle est nécessaire.
Au cas où les plombs auraient perdu toute valeur par suite de vétusté, le locataire ne serait tenu qu'au remplacement des pièces de verre manquantes, mais il n'en ferait rien à juste titre au cas où les plombs viendraient à être détruits par quelque effet forcé.

64) Volets :
L'entretien du mécanisme des volets à enroulements dont la vie dépend de la prudence dans le maniement quotidien et des soins de graissage est locatif. Le remplacement de la chaîne est pour le




3. Vétusté et force majeure



Les dispositions des articles 1730 et 1731 prévoient que le locataire doit restituer le bien loué dans l'état dans lequel il a été loué.
Les dispositions de l'article 1755 prévoient qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par Vétusté ou force majeure.
D'autre part, le locataire échappe à son obligation de restitution du bien loué, lorsqu'il résulte qu'une cause étrangère a entièrement détruit le bien loué, s'il en est responsable, son obligation se traduira par la réparation en dommages-intérêts.

L'article 1731 vise comme cause d'exonération que la force majeure et la vétusté, sans citer expressément l'usure normale.
Il est généralement admis que le locataire ne répond évidemment pas de l'usure normale, pas plus que de la vétusté.
Seuls les abus dans l'usage de la chose sont imputables au locataire.
Quoiqu'il n'existe pas d'unanimité, mais nous estimons qu'il ne nous paraît pas possible d'imposer au locataire par une clause d'aggravation mettant à sa charge dans le cadre des grosses réparations, celles qui résultent de la vétusté et de la force majeure.

Cela est ainsi depuis les nouvelles dispositions impératives de l'article 1731, §2 de la loi du 29 décembre 1983 ;

Vétusté et usure normale

Comme le souligne Vandekerckhove, à l'impossible nul n'est tenu, le locataire ne peut être astreint à éviter les effets de l'usure normale.
Le locataire échappe à ses devoirs de réparer les dégâts causés par les effets de l'âge. Les experts essaient de déterminer la durée normale de certains biens. Mais tout dépend de nombreux paramètres, la qualité, la manière dont certains éléments ont été installés. Ainsi, le locataire ne sera pas tenu de certaines dégradations dues à un vice de placement: citons à titre d'exemples l'inégalité d'un plancher, le placement défectueux d'un balatum dont les déchirures sont consécutives de boursouflures, des carreaux sans joints suffisants, la présence sous un pavement de matières dont l'état se serait modifié sous l'action de l'humidité, l'absence de ventilation suffisante dans une cuisine ou une salle de bain ayant causé des dégâts dus à la condensation.

D'autre part, il faut également avoir égard à l'obligation de signalement du locataire.
Le locataire est tenu d'avertir le bailleur à temps utile de certains désordres pour éviter certaines aggravations des dommages dont il pourrait, à défaut rester responsable.

En règles générales, seuls les abus dans l'usage de la chose lui sont imputables.

Force majeure

Comme tout débiteur d'une obligation, le preneur, empêché de s'exécuter par suite de force majeure ou d'un cas fortuit, ne peut encourir de dommage (C. civ. art. 1148).
Parmi les éventuels dégâts relevés à sa charge, au moment de la sortie des lieux, ceux qui seraient attribuables à la force majeure ne peuvent donc lui être comptés.

On peut citer des circonstances atmosphériques, le grand vent ou des intempéries, la grêle de nature à casser les vitres, le fait du prince ou certains actes émanant des autorités administratives, le fait d'un tiers.
Toutefois, la jurisprudence n'exempte pas le preneur, si des précautions élémentaires auraient suffi à éviter les dégradations, par exemple la fermeture d'un volet pendant l'orage, ou des mesures à prendre en vue d'une inondation prévisible.

Il resterait également responsable s'il n'a pas pris certaines mesures de protection avant de s'absenter, en cas de vol ou qu'il aurait omis de protéger les installations de distribution d'eau contre le gel pendant son absence.




6. Jurisprudence

Extraits de la banque de données de Jurisprudence

- Etat neuf : jugé que si le bail stipule que la peinture et le papier de tenture sont à l'état neuf, et que le preneur s'oblige à délaisser les lieux dans le même état en fin de bail, pareille stipulation impose au preneur, en fin de bail, à remettre les locaux à la disposition du bailleur, à l'état neuf, en ce qui concerne les peintures et le papier de tapisserie.

- Etat neuf : La clause "loué à l'état neuf" - "doit être restitué tel à la sortie", impose au preneur de restituer le bien loué dans l'état où il l'a reçu sans égard aux conséquences de l'usure normale ou de la vétusté.

- Obligation d'entretien du locataire - troubles de jouissance, non : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Obligations du locataire : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.

Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) Jugt 7 octobre 2004.
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger. Jugement 7 octobre 2004 (1)

- responsabilité du gardien d'une chose viciée : La responsabilité consacrée par l'article 1384, § 1er du C. civ. implique que la victime du dommage prouve que la chose était atteinte d'un vice qui a été la cause du dommage et que la personne à qui la réparation est réclamée avait la chose sous sa garde. Le gardien d'un bien est la personne qui en use pour son propre compte ou qui en jouit ou qui la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. Que même le locataire d'un objet peut être considéré comme gardien au sens le l'article 1384, alinéa 1er du Code civil (Cass., 27 juin 1957, Pas., p. 1205);

- Devoir d'entretien - locataire gardien de la chose louée : le gardien d'une chose est responsable du dommage causé par le vice de cette chose parce qu'il est en faute pour avoir sous sa garde une chose infectée d'un vice. La victime du dommage doit prouver que la chose était infectée d'un vice, que ce vice a été la cause du dommage et que la personne à laquele il réclame réparation avait la garde de la chose. La victime du dommage causé par le vice d'une chose ne doit pas préciser ce vice; il suffit qu'elle prouve que l'accident eût été impossible si la chose n'avait pas été infectée d'un vice - Cass. 25 mars 1943.

- Locataire - gardien de la chose louée : Le locataire est responsable, en sa qualité de gardien d'une chose viciée, de la chute dont le préposé de la s.a. Electrabel a été victime alors qu'il voulait prendre le relevé du compteur à gaz dans la cave et qui a été provoquée par le fait que l'escalier menant à la cave, qui était pourri et usé, a cédé sous son poids.
Tribunal civil de Gent - Jugement du 30 octobre 2002.

- Incendie et obligations contractuelles des parties : Le locataire ne peut renverser la présomption de responsabilité qui pèse sur ses épaules que pour autant qu’il démontre que l’incendie litigieux doit nécessairement être attribué à un fait qui lui est étranger. La preuve doit être raisonnable. Dans le cas présent l’installation électrique datant des années 1950, et le locataire n'étant dans les lieux que depuis 4 ans, il y a lieu de considérer que le propriétaire était informé du fait que de nombreux contacts électriques, tels des hottes de dérivation, des prises de courant et/ou interrupteurs cassés, n‘étaient visiblement plus protégés...
Bull. Ass. 2006, p. 365 (observations Me Jean-François Gailly).

Cour d’Appel de Mons, Arrêt du 22 décembre 2003
Siège : Franeau, Matagne, Vanthuyne.
Avocats : Mes Gailly, Tassin, Melan, Boxus, Dessales et De Rycke.
Arrêt du 22 décembre 2003 (67)

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation :
arrêt du 15 décembre 1997 (58)

- Etat des lieux : Les dispositions de l'article 1731, alinéa 2, du Code civil n'exonère pas le bailleur de l'obligation d'établir l'existence du dommage qu'il invoque.
D’autre part, le demandeur a produit le procès-verbal de constat établi le 16 mars 1993 par l'huissier de justice Winkelmolen, faisant état de diverses dégradations.
C’est à tort que les juges ont refusé d’examiner si des présomptions graves, précises et concordantes relatives aux dommages locatifs, pouvant fonder leur décision, pouvaient être relevées dans cet acte.

Cour de Cassation, arrêt du 18 octobre 1996 (57)

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation :
arrêt du 15 décembre 1997 (58)

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