Les différentes obligations du locataire

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Chronique : Les obligations du preneur

Conformément aux dispositions des articles 1728 et svts du Code civil, le locataire doit :


- user de la chose en bon père de famille (Art. 1728, 1°) ;
- payer le prix du bail aux termes convenus (Art. 1728, 2°);
- Garnir les lieux loués de meubles meublants de manière à constituer
une garantie suffisante pour le paiement des loyers (Art. 1752);
- restituer la chose louée à la fin du bail (Art. 1731, §2).

- 1. User de la chose louée (Cfr. Menu général : "Le menu entretien")

Concernant cette première obligation, et suivant les dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut d’écrit, il devra :

- Entretenir les lieux avec le même soin qu'un homme consciencieux, prudent, diligent et avisé (Cfr. menu entretien : Art. 1754 c.c.);
- Avertir le bailleur de toutes réparations autres que locatives qui pourraient devenir nécessaires (obligation de signalement).
- Respecter les dispositions du bail et certaines obligations sanitaires, notamment :

-Animaux : le bail ou le règlement de copropriété dans les immeubles à appartements multiples interdit souvent au preneur de garder un ou des animaux domestiques.

Jugé que : " l'interdiction de détenir tout animal domestique, sans référence à une quelconque nocivité, porterait atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, ainsi qu’au droit fondamental à un logement décent. Des décisions contraires ont été rendues. Certains auteurs affirment : "Il s'agirait donc d'une question d'appréciation, selon les circonstances (B. LOUVEAUX, Le droit au bail, 1993, n° 248).

Il nous semble que la dernière décision rapportée doive toutefois être approuvée en principe; car il est douteux que la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme impose une solution concrète en cas de détention d'animaux domestiques, au mépris d'une interdiction contractuelle; rappelons à cet égard les nuances qu'il convient d'émettre quant à l'effet direct d'une disposition de droit international.";
Ainsi, les auteurs LA HAYE et VANKERCKHOVE souscrivent à la position adoptée par le Juge de Paix de Namur (Cfr. Banque de jurisprudence : J.P. Namur, 20 mars 1990);
- Maladies contagieuses : le preneur est tenu de déclarer tous cas avérés ou suspects de certaines maladies contagieuses déterminées par la loi (A.R. 1er mars 1971, M.B. 23 avril 1971). Le locataire qui aurait souffert de maladie infectieuse serait imposé, le cas échéant de faire procéder à ses frais à la désinfection des locaux loués.


- Absence d’occupation : On ne peut reprocher au preneur de ne pas habiter les lieux, ou de ne pas l’occuper, sauf si une disposition l’impose.

Jugé que qu’il est permis au locataire de se faire substituer par un tiers chargé en ses lieux et place d’occuper correctement le bien, et même en dehors de toute cession ou sous-location, sauf lorsqu’elle est interdite.

La doctrine reconnaît qu’il serait excessif d’imposer au locataire une présence continue et permanente dans les lieux loués, il peut avoir des motifs sérieux d’absence.
En revanche, et même au cas où le bail ne lui impose pas expressément l’obligation d’occuper, il ne peut pas, sans manquer à son obligation de jouir en bon père de famille, laisser à l’abandon, inoccupé et négliger d’user de la chose.

- 2. Payer le loyer aux termes convenus (Pluralité de preneurs) :

Concernant l'indexation du bail et la révision, voir menu : Indexation loyer.

Le loyer est un élément essentiel du bail, et c'est donc naturellement que le Code civil l'inscrive comme l'une des principales obligations du preneur (Art. 1728).
Le loyer droit être sérieux (Cass. 4 janvier 1979). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en espèces, il peut être convenu en prestations en nature ou en services. le loyer est généralement payable par prestations périodiques, mais rien ne s'oppose que son paiement soit unique couvrant toute la durée de l'occupation.
Le jour du paiement sera généralement déterminé dans la convention, à défaut, le tribunal devra se référer aux usages en vigueur dans le canton.

A défaut de clause conventionnelle, et suivant l'article 1247, le lieu du paiement sera celui du domicile débiteur. Le loyer sera donc quérable au domicile du débiteur.
Une cession ou délégation de loyer ne peut entraîner une modification du mode de paiement et rendre portable une dette quérable (Cfr. Civ. Liège, 5 janvier 1988).
Le loyer est payé directement par le locataire, mais il est admis que des tiers se substituent au preneur pour le paiement du loyer (parents, ami, cpas, ...)

Porblèmes en cas de pluralité de preneurs :

- 3. Garnir les lieux loués

- 4. Restitution de la chose louée (contentieux incendie) :

Le preneur à l'obligation de restituer la chose louée en fin de bail.
Cette obligation a été supprimée des dispositions de l'article 1728.
Toutefois, l'article 1731,§2 dispose que s'il a été fait un état de lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vestusté ou force majeure.

Mais, cette obligation de restituer la chose louée doit être complétée et nuancée par les dispositions de l'article 1733.

L’ancienne version de l’article 1733 du code civil était fondée sur l’obligation de tout locataire de restituer à la fin du bail le bien loué.
L’article 1733 (ancien) énonçait : il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivée par cas fortuit ou force majeure, ou par vices de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».

Conscient que sur base de ces dispositions, le locataire pouvait être tenu responsable lorsque la cause demeurait incertaine,
la jurisprudence a admis que cette énumération ne présentait pas un caractère limitatif, et les décisions ont fait preuve d’un assouplissement permettant au preneur de s’exonérer de sa responsabilité, si l’incendie s’est déclaré sans sa faute ou sans la faute de celui dont il doit répondre.

C’est ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 1733 cc s’énoncent de la manière suivante : "il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ".

L’ancienne version de l’article 1733 du code civil était fondée sur l’obligation de tout locataire de restituer à la fin du bail le bien loué.
L’article 1733 (ancien) énonçait : il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivée par cas fortuit ou force majeure, ou par vices de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».

Conscient que sur base de ces dispositions, le locataire pouvait être tenu responsable lorsque la cause demeurait incertaine,
la jurisprudence a admis que cette énumération ne présentait pas un caractère limitatif, et les décisions ont fait preuve d’un assouplissement permettant au preneur de s’exonérer de sa responsabilité, si l’incendie s’est déclarée sans sa faute ou sans la faute de celui dont il doit répondre.

C’est ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 1733 cc s’énoncent de la manière suivante : "il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ".

Il faut préciser que la faute imputée peut constituer non seulement un manquement à une obligation contractuelle, mais également à l’obligation générale de prudence.
Ainsi, l’absence du preneur au moment de l’incendie ne pourra pas nécessairement suffire à l’exonérer de sa responsabilité. La Cour d'appel de Mons précise même "qu'aucune disposition légale, réglementaire ou contractuelle n'oblige le locataire à fermer la maison à clef pendant son abscence..." Arrêt du 25 mars 2003.

Ajoutons, que les dispositions de l’article 1733 se sont pas applicables lorsque le bailleur dispose, au moment de l’incendie, d’un droit de jouissance continue et d’usage conjoint sur les locaux données en locations.

Rappelons que les dispositions de l’article 1735 : "le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses locataires".

La jurisprudence a toujours interprété extensivement la notion de 'personnes de la maison' : les membres de la famille du locataire, les invités, les fournisseurs, les compagnons, les sous-locataires.


Nous signalons dans notre base de données de jurisprudence, le cas particulier d’un entrepreneur indépendant.
Un arrêt de la cour d’appel de Mons a retenu la thèse de l’application de l’article 1735 cc.

Vis-à-vis des bailleurs, l'article 1735 du Code civil rend tout locataire responsable du fait des membres de son ménage et de ceux qui le visitent, même s'il montre ne pas être personnellement en faute. Un locataire est a fortiori responsable lorsque le comportement dommageable de ces tiers au contrat est dû comme dans le cas présent à son manque fautif d'autorité et de surveillance (Voir Justice de paix de Grâce Hollogne, jugement du 20 septembre 2005).

Il faut préciser que la faute imputée peut constituer non seulement un manquement à une obligation contractuelle, mais également à l’obligation générale de prudence.
Ainsi, l’absence du preneur au moment de l’incendie ne pourra pas nécessairement suffire à l’exonérer de sa responsabilité.
Ajoutons, que les dispositions de l’article 1733 se sont pas applicables lorsque le bailleur dispose, au moment de l’incendie, d’un droit de jouissance continue et d’usage conjoint sur les locaux données en locations.
Rappelons que les dispositions de l’article 1735 : "le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses locataires".

La jurisprudence a toujours interprété extensivement la notion de 'personnes de la maison' : les membres de la famille du locataire, les invités, les fournisseurs, les compagnons, les sous-locataires.

Nous signalons dans notre base de données de jurisprudence, le cas particulier d’un entrepreneur indépendant.
Un arrêt de la cour d’appel de Mons a retenu la thèse de l’application de l’article 1735 cc.

Vis-à-vis des bailleurs, l'article 1735 du Code civil rend tout locataire responsable du fait des membres de son ménage et de ceux qui le visitent, même s'il montre ne pas être personnellement en faute. Un locataire est a fortiori responsable lorsque le comportement dommageable de ces tiers au contrat est dû comme dans le cas présent à son manque fautif d'autorité et de surveillance (Voir Justice de paix de Grâce Hollogne, jugement du 20 septembre 2005).