Les obligations du bailleur

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Les obligations du bailleurs

Rappelons que depuis la loi du 25 avril 2007, la mise en location d’un bien doit présenter dans toute communication publique ou officielle, la mention du loyer demandé et des charges communes.
Le législateur a prévu des sanctions, notamment une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. Cette de tâche de poursuivre et de sanctionner est laissée à l’opportunité de chaque commune qui sera chargée d’établir un nouveau règlement de police (art. 119bis de la nouvelle loi, communale).

L’objectif recherché est de créer une meilleure transparence du marché locatif et d’informer le candidat locataire le plus complètement possible du prix du bail demandé, en évitant des discriminations de la part d’un bailleur peu scrupuleux tenté de faire varier le prix du bail en fonction du type du candidat. Certains critiquent cette mesure qui risque d’entraîner des effets pervers. Ils estiment que le bailleur sera tenté d’afficher un prix vers le haut, lui permettant de garder une certaine marge de négociation. La doctrine s’étonne également que cette information soit limitée aux charges communes et pas privatives.

Dispositions légales

- Art. 1719 : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° de délivrer au preneur la chose louée;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail.
- Art. 1720 : Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les ré¬parations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
- Art. 1721 : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
- Art. 1722 : (Destruction de la chose louée)
- Art.1723 : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
- Art. 1724 : Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire rési¬lier le bail
- Art. 1725 : Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel

Etat du bien

Lorsqu'il loue ou met en location un logement destiné à la résidence principale, le propriétaire-bailleur est tenu à respecter tout une série de dispositions sur l'état du bien.
Ainsi, ces différentes obligations se situent tant au niveau du droit commun aux articles 1719, 1720, 1721 et 1755 du Code civil, au niveau de lois particulières loi sur le bail de résidence principale et ses arrêtés, qu'au niveau de dispositions régionales.

Suivant les dispositions de l'article 1719 du Code civil, l'obligation de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail, c'est en fait la suite normale de l'obligation d'assurer la jouissance paisible du bien loué.
Le bailleur doit livrer le bien en bon état de réparation de toute espèce, ce qui implique que le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de toute l'installation, mais également en état de servir à l'usage prévus.

Jugé que "En contrepartie du paiement régulier des loyers, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance normale et paisible des lieux loués. Si des vices apparaissent, que le logement se dégrade et que le bailleur n'effectue pas les réparations nécessaires, le locataire peut demander au juge de paix de résilier le bail aux torts du bailleur ou de le condamner à exécuter les travaux sous peine d'estreinte, avec le cas échéant une réduction du loyer (...)" (JP Grâce-Hollogne, 23 février 2006.

Jugé que "Si le bien n'est pas conforme aux dispositions légales ou réglementaires en vigueur lors de sa conclusion et si, dès lors, il ne peut servir à l'usage convenu, le bailleur manque à son obligation de délivrance; celle-ci lui impose, sauf convention contraire, de livrer le bien non seulement en bon état de réparations de toute espèce, mais également en état de servir à l'usage prévu" (RCGB, 1992, p. 83, Civ. Louvain, 6 nov. 1991).

Avant de prendre possession du bien, sauf clause contraire, le locataire peut exiger du bailleur qu'il exécute toutes les grosses réparations, mais également les réparations locatives (les peintures, fermeture de des portes,...).

Ces dispositions sont supplétives, de telle sorte qu'une disposition contractuelle peut dispenser le propriétaire de cette obligation.
Ainsi, il a été jugé que la prise de possession des lieux loués sans aucune réserve doit être interprétée comme une renonciation tacite du locataire à invoquer les défauts qui existaient au moment de la délivrance du logement (en tout cas les défauts apparents).

Par contre, si le bien est conforme aux règles en vigueur lors de la conclusion du bail, mais est soumis par la suite à de nouvelles normes imposées par l'autorité, le bailleur n'est pas tenu de procéder à ces nouveaux aménagements (Cass. 29 mai 1990).

Concernant les baux de résidence principale, outre cette obligation générale, le propriétaire doit aussi veiller à louer un logement conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Ces exigences sont définies par l'arrêté royal du 8 juillet 1997, et revêtent un caractère impératif.
Ces exigences doivent s'apprécier au moment de la délivrance du bien loué.
Le locataire peut invoquer ces manquements après son entrée dans les lieux, mais à condition de démontrer qu'ils existaient lors de la prise de cours du bail et pour cela, agir dans un délai raisonnable.

En vertu de l'article 1719, 3° du Code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Il est ainsi tenu à la garantie de son fait personnel.

Le bailleur sera donc tenu d'entretenir voire de remplacer tout élément faisant partie du bien loué au moment de la conclusion du bail et qui est nécessaire au maintien de la destination convenue.

Le bailleur assume en principe, tout ce qui touche à la structure de l'immeuble, au gros oeuvre et aux équipements indispensables à l'utilisation de la chose louée.
Concernant les réparations autres que locatives, le bailleur ne sera tenu de les exécuter que si elles sont nécessaires, pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.

Toutefois, le bailleur ne peut s'autoriser à troubler la jouissance du preneur en exécutant ou en faisant exécuter des travaux de réparations. Ces réparations doivent être exécutées que si le preneur l'exige.

Le preneur peut s'opposer à ce que de tels travaux soient réalisés et, s'ils sont réalisés sans l'accord du preneur, celui-ci à droit à une indemnisation.
Ce principe trouve une exception aux dispositions de l'article 1724 cc, lorsque les travaux effectués sont urgents.
Concernant l'application de ces derniers principes, nous publions dans nos banques de jurisprudence une décision intéressante de la Cour de la cassation rendue le 16 févier 2001.

Pour la problématique des travaux d'aménagement en vertu de normes nouvelles, ceux-ci ne doivent pas être considérés comme des travaux d'entretien ou de réparation à charge du bailleur.
Par deux fois la Cour de cassation a estimé que l'obligation de délivrance du bailleur n'impose rien d'autre que de délivrer le bien, objet du contrat, c'est à dire tel qu'il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparation de toute espèce.
Par contre, si une mise en conformité s'impose par vétusté, les frais seront à charge du bailleur.

A défaut de vétusté, ces normes nouvelles s'imposent-elles au preneur ?

Non, à moins qu'il s'y soit engagé, ce qui, dans la pratique est assez fréquent.
En conséquence, suivant la nature de cette mise en conformité, celle-ci n'étant soumise à charge d'aucune des parties, si le bien ne répond plus à la destination, il y a tout simplement perte de la chose au sens de l'article 1722, de manière telle que le bail arrive d'office à son expiration prématurément.
Cette conséquence détermine le plus souvent l'une des parties à prendre spontanément les travaux d'adaptation en charge en vue de préserver leurs droits et intérêts.
Si les travaux ont été pris à charge du locataire, il pourra dans une certaine mesure récupérer les impenses. (Cfr. théorie des impenses)