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Chronique : Le droit au logement

A. Droit à un logement décent.
B. La problématique des logements inoccupés.
C. Les primes et les aides au logement.

Liens
Division Logement - Région Wallonne
Logement - Région Bruxelles-Capitale

A. Le droit à un logement décent.

1. Principes génaraux
2. Le Code Bruxellois du logement. Dispositions = (Téléchargement en Pdf)
3. Le Code Wallon du logement. Dispositions = (Téléchargement en Pdf)

1. Principes généraux.

L’article 23 de la Constitution dispose que "chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine".
A cette fin, la loi, les décrets et les ordonnances garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment : …"..3° le droit à un logement décent".

Les dispositions de l'article 25 de la déclaration universelle des droits de l'homme : " Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux...

Ainsi, la constitution proclame que l'Etat fédéral et les Régions doivent être garants de cette politique de Logement.

Sur base de ce droit fondamental, toute une série d’applications en ont été déduites :
-Il ne peut pas être accordé au propriétaire la résolution de bail, mais plutôt la possibilité d’accorder au locataire un plan d’apurement.
-Il ne peut être accordé au propriété le droit d’expulser une personne âgée en plein hiver ;

Ainsi l’article 23 de la Constitution peut donc constituer "un moyen de contrôle marginal et de correction à l’égard des dispositions particulières du droit du bail, lorsque leur pure application pourrait donner lieu à des situations sociales indésirables".

L’état du logement conforme à la dignité humaine.

Conformément aux dispositions de l’article 2 des lois du 20 février 91 et du 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative aux baux à loyer, le bailleur à l’obligation de livrer au preneur la chose louée présentant les critères de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Avant l'arrêté d'exécution (AR 8.07.97) décrivant les critères d'habitabilité, la jurisprudence a donné son appréciation :

-Les critères de sécurité impliquent des portes d’entrée munies de serrures adéquates, des cages d’escalier éclairées et stables, des lieux d’aisances convenables et isolés, un réseau électronique et un système d’ascenseur conforme aux règlements, des cheminées ramonées et efficaces et l’évacuation réglementaire des gaz brûlés des appareils de chauffage.
-La salubrité requiert une humidité ambiante raisonnable, des caves propres non encombrées et sèches ;
-l’habitabilité impose des conditions élémentaires d’hygiène, la propreté des lieux, l’absence d’infiltration, des fenêtres utilisables, des locaux aérés, des points d’eau potable en suffisance, la capacité de sources énergétiques nécessaire au confort élémentaire.

L'arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme :

1. Exigences quant aux locaux d'habitation. Ainsi certains locaux ne peuvent être utilisés comme pièce d'habitation (débarras, cave, garage, locaux à usage professionnel,...). Ils doivent présenter un espace réservé au séjour et au coucher.
2. Absence de vice intérieur ou extérieur, structurel ou de stabilité, lézardes, fissures, vétusté prononcée, champignons ou parasites,...
3. Air et lumière source d'éclairage naturel au moins 1/12ème de la surface de plancher du local;
4. Equipement minimaux : 1 point d'eau potable, un évier, une toilette privative, une installation électrique, un chauffage sûr, une installation de gaz approuvée ;
5. Accessibilité. Les pièces d'habitation doivent être accessibles, avec un dispositif de fermeture, avec des escaliers fixes et facilement accessibles, présentés de manière à permettre une évacuation rapide et facile.

Toutes ces exigences minimum doivent garantir le respect de la dignité humaine.

Les Régions ont fixé des normes diverses concernant les différentes catégories de logement, celles-ci doivent s'appliquer cumulativement avec l'arrêté royal du 8 juillet 1997.
Région wallonne : décret du 6 avril 1995, arrêté du Gouvernement wallon du 20 juillet 1995 portant exécution du décret du 6 avril 1995 (modifié par l'arrêté ministériel du 13 mars 1996)
Région bruxelloise : ordonnance du 15 juillet 1993 concernant les normes de qualité et de sécurité des logements meublés, arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 novembre 1993 concernant les normes de qualité et de sécurité pour la location de logements meublés (modification du 30 juin 1994).

La loi du 13 avril 1997 permet au locataire victime d'un logement non conforme une option claire : "Si les conditions prescrites ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer".

Le choix est donc libre, sous la seule réserve de l'abus de droit. On sait que l'exercice d'un droit peut se révéler abusif en certaines circonstances, lorsqu'il en est fait usage en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit le contractant.

- Permis de location et Critères d'habitabilité : En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur.
Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret (JT 2003, p. 681).

Cour constitutionnelle (d’arbitrage), Arrêt du 14 mai 2003 (191)

1. Le Code Bruxellois du logement :

Pour télécharger le Code Bruxellois du logement (Téléchargement en Pdf)

Les dispositions de l’ordonnance du 17 juillet 2003 contraint les propriétaires qui désirent mettre un logement à louer, de répondre à des conditions élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, sous peine de sanctions administratives.

L’article 4, §1er, sans préjudice de l’article 2 de la section 2 du chapitre 2 du Titre VIII du Livre III du Code civil et de ses arrêtés d’exécution,
les logements doivent respecter les exigences suivantes :

1° l’exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage et les égouts ;
2° L’exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, ainsi qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l’accès du logement ;
3° l’exigence d’équipement qui comprend de normes minimales relatives à l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires électriques, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipement de cuisson des aliments

L’administration Bruxelloise peut imposer par son service d’inspection régionale des amendes administratives :
-au bailleur qui a mis un logement en location en violation des dispositions de l’article 5 précité.
-au bailleur qui n’a pas fait de demande d’attestation de conformité, violation des dispositions de l’article 7 (Tout propriétaire qui met en location des logements meublés et des petits logements (< 28 m²) doivent être en possession d’une attestation de conformité) ;
-au bailleur auteur d’une déclaration qui s’avère inexacte ou non sincère faite pour obtenir une attestation de conformité visée à l’article 7.

Quelques considérations sur le logement à Bruxelles :
www.code-logement.be : cas concrets (Plateforme de la Région Bruxelles Capitale)

Politique sociale du Logement Bruxellois : Quelques réflexions

2. Code Wallon du Logement

Le Parlement Wallon vient modifier le code Wallon du logement par un décret du 20 juillet 2005. Cette nouvelle réforme tend à améliorer l’efficacité des dispositifs existants.
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Ainsi, conformément à l'arrêté d'exécution du Code Wallon du logement du 20 juillet 1995, pour donner en location un logement collectif et un petit logement dont la superficie ne dépasse pas 28 m², le propriétaire doit être titulaire d'un permis de location. (Art. 9 à 13 du code du logement wallon)

Décision de la banque de données

- Le permis de location - nullité d'ordre public : Les dispositions sur le permis de location revêtent un caractère d’ordre public puisqu’ elles touchent à la défense d’un intérêt d’ordre général et que leur non-respect est sanctionné pénalement. Leur violation entraîne la nullité du bail par application de l’article 6 du Code civil. Il convient d’écarter toutes considérations étrangères aux dispositions sur le permis de location et notamment le fait que la loi sur le bail de résidence principale prévoit la résolution en cas de non respect des conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Justice de paix de Wavre, jugement du 29 mars 2001 (35)

La Région wallonne entend également définir les critères d'un logement décent en tant que lieu de vie, d'émancipation et d'épanouissement des individus et des familles (art. 2,§1er du Code).
Ainsi, toutes les autorités publiques doivent prendre les décisions allant dans le sens de la mise en oeuvre du droit au Logement.

Le Code est plus précis encore : elles doivent tendre à favoriser la cohésion sociale par la stimulation de la rénovation et un accroissement de l'offre de logements dans les noyaux d'habitat. Par une meilleure politique des aides et des subventions.

Quels sont les critères de salubrité des logement en Wallonie ?

Les critères minimaux de salubrité sont :
-la stabilité ;
-l'étanchéité;
-les installations électriques ;
-l'éclairage naturel ;
-l'équipement sanitaire et l'installation de chauffage ;
-la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant ;
-la circulation au niveau des soles et des escaliers ;
- ainsi que toutes caractéritiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants;
En matière de sécurité, tout logement individuel ou collectif est équipé d'au moins un détecteur d'incendie en parfait état de fonctionnement.

B La problématique des logements inoccupés

Plusieurs Régions établissent le même constat, il n'y a pas assez d'immeuble pour les personnes à revenus modeste et les plus démunis.

Sans vouloir être exhaustif, nous résumerons les différentes politiques réalisées par la Région de Bruxelles et la Région Wallonne.

C. Les primes et les aides au logement.

Pour favoriser la mise en location de logements décents, les Régions avec l'aide de bailleurs publics, ont organisé tout un système approprié de financement des investissements, ainsi que des subventions dont l'octroi est conditionné à toute une série d'obligations à respecter par les bénéficiaires.

- Région de Bruxelles-Capitale
+la prime à la rénovation de l'habitat Documents
+la prime à l'embellissement des façades : Documents
+les mesures spécifiques pour les bâtiments classés : Informations
- Région Wallonne.
+ Division Logement