Durée du bail - congés - préavis - résiliation



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Durée du bail : Congé et préavis


Rappelons que conformément aux dispositions du droit commun (Art. 1742 du Code civil), le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle de preneur.

Le congé

Le congé est acte juridique unilatéral et irrévocable. Lorsqu'une des parties l'a notifié, elle ne peut plus se démettre sans l'accord de l'autre partie. En principe, le congé ne doit pas être motivé sauf si cela résulte de la loi ou de la convention

Rappelons, que la loi n'a prévu aucune forme particulière au congé. Toutefois, compte tenu des difficultés de preuve que suscite un congé verbal, il est nécessaire de recourir soit par lettre recommandée, soit par un exploit d'huissier de justice.

En ce qui concerne les baux de résidence principale, lorsque le congé est donné par le bailleur pour occupation personnelle ou pour réaliser des travaux, le congé doit nécessairement être notifié par écrit et respecter des conditions fond pour être valable.

Durée du bail

En droit commun, il est permis de conclure un bail pour n’importe quelle durée, et sauf convention contraire, il prendra fin de plein droit à la date prévue. La convention peut prévoir l’envoie d’un congé.

Si les parties n’ont pas eu l’intention d’acter la fin du bail, il est reconduit tacitement aux mêmes conditions, y compris la durée.

Concernant les baux de résidence principale, et conformément aux dispositions de la loi du 20 février 1991, les baux sont réputés conclus pour une période déterminé de neuf années, et à défaut d’avoir notifié un préavis à la fin de cette période par l'un ou l'autre des parties, le bail est prorogé dans les mêmes conditions mais pour une période 3 années [9-3-3].

En matière de baux de résidence principale, la durée de neuf ans est impérative, les parties sont tenues de prévoir ce délai dans la conclusion de leur bail. Un bail verbal étant censé être conclu pour une période de 9 années.

Il est cependant permis, moyennant les conditions de l’article 3 §6 et §7 de conclure des baux de trois ans et moins de trois ans, ainsi que des baux pour un terme supérieur à 9 années.
Il est permis de conclure un bail de courte durée de trois ans ou moindre, après un bail de 9 années (Cfr. documents parlementaires).

Les congés

Le congé est un acte, par lequel une partie manifeste sa décision unilatérale de mettre fin au bail. Le congé est donc une manifestation qui se suffit à elle-même et ne dépend donc pas de l’acceptation de l’autre partie

« Le Juge de paix de Fontaine-l’Evêque a confirmé le principe selon lequel le congé est un acte unilatérale et que son auteur ne peut y renoncer sans l’accord de l’autre partie. Sinon il suffirait au bailleur qui ignorait les conséquences juridiques du congé qu’il a notifié, d’y renoncer pour échapper au paiement de l’indemnité prévue par loi. Le choix du bailleur de l’une des possibilités que lui offre la loi est irrévocable, même s’il est parfois lourd de conséquences »

En droit commun, la loi n’impose aucune forme particulière au congé. Aucune motivation n’est exigée, sauf si cela résulte de la loi ou de la convention. Un congé verbal est donc valable. Toutefois compte tenu des difficultés de preuve, il est indispensable de recourir à la notification, c'est-à-dire par lettre recommandée ou par exploit d’huissier de justice.
Mais en matière de bail de résidence principale, loi du 20 février 1991 a prévu impérativement plusieurs dispositions particulières de motivation (article 3, §§ 2 à 5).

Mode calcul : Les délais de congé sont toujours francs, et dans le calcul, le ou les mois doivent être complets. Le congé doit parvenir à son destinataire au plus tard la veille du premier jour du délai.

Le bailleur : Si la durée est prévue de manière impérative, à l’expiration du premier et du deuxième triennat le bailleur peut mettre fin au bail,
- s’il a l’intention d’occuper personnellement et effectivement ou de le faire occuper par des parents,
- s’il a l’intention de le faire reconstruire ou rénover, en se conforment aux conditions légales.
- s’il souhaite donner congé sans motif, il devra verser une indemnité de 9 mois ou de 6 mois selon que le congé prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat
-
Si le bailleur ne respecte pas les motifs de son congé, sauf circonstances exceptionnelles, il devra verser une indemnité de 18 mois de loyer au locataire.
La jurisprudence a tendance à considérer les circonstances exceptionnelles comme
des circonstances objectives indépendantes de la volonté de bailleur.
La gravité de ces circonstances doit être appréciée en équité par le juge.
Il faut donc de bonnes raisons, des motifs sérieux qui soient indépendants de la volonté du bailleur (Cfr. Nos nombreuses décisions de nos banques de jurisprudence).
Avoir l’opportunité de travailler à l’étranger a été jugé comme n’étant pas une circonstances exceptionnelles.

Sans pouvoir alléguer une circonstance exceptionnelle, le dommage à l’ancien locataire
devra se régler par le versement de 18 mois de loyer.
Ce dommage est prévu légalement forfaitairement, le preneur n’a pas à prouver l’existence d’un préjudice réel, et le juge ne peut ni l’augmenter et ni le réduire.

Le preneur : Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première année, de la deuxième ou de la troisième année.

Concernant le contre-préavis, nous mettons à la disposition de nos membres une chronique ainsi que de la jurisprudence.