L'indexation du loyer



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Chronique : indexation du bail

Le loyer est en général lié à l’indice des prix à la consommation par le biais de l’indexation. On dit que l'indexation est l'ajustement annuel du loyer aux coûts de la vie.
Depuis janvier 1994, seul l'indice santé est d'application pour l'indexation des loyers (Arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge du 31.12.93).

C’est le Service public fédéral Économies qui adapte régulièrement la base des indices.

Une indexation ne se produit jamais automatiquement. La doctrine indique que l'indexation s'effectue à l'intiative de la partie la plus diligente, c'est en général le bailleur qui communique par écrit l'indexation au locataire.
Mais, on peu imaginer que l'indexation soit à la baise, le locataire pourrait très bien adresser au bailleur le loyer revu à la baisse.

En droit commun, pour que l’indexation soit applicable, il faut que les parties se mettent d’accord dans le contrat. L’article 1728bis du Code civil stipule : « Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location, et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (…). »
Si en droit commun, on exige une clause expresse prévoyant l'indexation du loyer, concernant la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale, la clause d’indexation est présumée.

En droit commun, à défaut de disposition spécifique dans le bail, aucune indexation ne pourra être réclamée pendant toute la durée d’application du bail. Les parties pourraient toutefois convenir d’indexer le loyer et conclure un avenant liant le montant du loyer à l’index.

Si le loyer n'a jamais été indexé, le bailleur peut en faire la demande écrite, mais cette demande tardive n’aura d’effet que pour les trois mois qui précèdent la demande. Pourquoi trois mois ?
Pour protèger le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants et ainsi ne pas punir le preneur qui ne paie pas spontanément l'indexation.

Notons, que la loi du 13 avril 1997 a cependant exclu le bail verbal du bénéfice de l'indexation automatique (disposition n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997).

Indexation :

Pour connaître le montant du loyer indexé, il faut utiliser la formule légale suivante :
le loyer de base (loyer de départ) doit être multiplié par le nouvel indice, et le résultat doit être divisé par l’indice de base (indice de départ).

- Le loyer de base correspond au loyer convenu entre les parties dans le contrat de bail
- L’indice de base correspond à l’indice de départ, soit l’indice du mois qui précède la signature du contrat de bail ;
- le nouvel indice correspond a l’indice du mois précédant la date d’anniversaire

Exemple :
Maxime signe le 5 février 2008 un appartement pour un loyer de 700 euros, c’est le loyer prévu dans le contrat hors les charges.
La location a pris cours le 1er avril 2008.

A la date d’anniversaire, le bailleur soumet le nouveau loyer indexé suivant la formule suivnante [base 2004] :
700 euros X 111,07 / 107,85 = 720,90 euros

- 700 = loyer de base
- 111,07 (mois février 2008) : Nouvel indice qui précède le mois de la date d’anniversaire
- 107,85 (Mois janvier 2008), indice du mois qui précède la signature du contrat

Notons que pour un bail conclu depuis le 1er février 1994, tant les indices (indice-santé) ayant comme base 1988 = 100, comme base 1996 = 100, comme base 2004 = 100 peuvent être utilisés.

Nous pouvons employer les chiffres fournis dans la base [1988], [1996] ou dans la base [2004] indifféremment, mais à condition d’employer les mêmes bases de référence (soit 1988, soit 1996, soit 2004).

Voir le tableau d'indexation : Cliquez ici

Depuis le 31 mai 2007, il existe une condition supplémentaire (baux de résidence principale), il faut un écrit. A défaut d'écrit, le bailleur n'est pas recevable d'indexer son loyer, sauf accord du locataire.

L’article 6 de la loi sur les baux de résidence principale précise : « Si elle n’a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour trois mois précédant celui de la demande ».

L’article 1728bis, §1er, alinéa 2 stipule « Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante :
- loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.
- Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges, expressément laissés à charge du locataire »

« Le nouvel indice est l’indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail »

« L’indice de base est l’indice des prix à la consommation du mois qui précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue »

loyer de base x nouvel indice
indice de départ
= Le loyer indexé