Résiliation et résolution du bail

Complémentairement à ce menu, www.eJuris.be met à la disposition de ses membres, plusieurs banques de jurisprudence sur le droit des baux.
Toutes les décisions reprises dans la plate-forme ejuris.be ont été inscrites en fonction de l'intérêt qu'elles suscitent (350 décisions).
Chaque banque de jurisprudence est précédée d'une chronique détaillée donnant une vision générale de la matière et de l'évolution de la jurisprudence.
Toutes ces banques sont complètes, et recouvrent la totalité des décisions publiées.

Pour un conseil ou une souscription aux banques de jurisprudence, vous pouvez contacter : notre service juridique

- Chroniques d'auteurs [Chroniques d'auteurs]
- Preuve du bail - Ecrit - Bail verbal [Banque de Jurisprudence]
- Clause d'habitation bourgeoise [Banque de Jurisprudence]
- Droit au logement - Logement social [banque de Jurisprudence]
- Contrat de résidence principale [Banque de Jurisprudence]
- Droit d'habitation [Banque de Jurisprudence]
- Bail de courte durée - résiliation - prorogation [Banque de Jurisprudence]
- Permis de location - Habitabilité [Banque de Jurisprudence]
- Prix du bail - indexation - Révision [Banque de Jurisprudence]
- Charges locatives [Banque de Jurisprudence]
- Obligations du bailleur [Banque de Jurisprudence]
- Obligations du preneur - Incendie - gardien [Banque de Jurisprudence]
- Fin de bail : Préavis - Congés - extinctiton [Banque de Jurisprudence]
- Durée du bail - Prorogation - délais de grâce [Banque de Jurisprudence]
- Résolution, résiliation et perte de la chose louée [Banque de Jurisprudence]
- Droit et Abus de droit - Art. 1184 c.c. [Banque de Jurisprudence]
- Enregistrement - Transmission d'un bien loué - Date certaine [Banque de Jurisprudence]
- Théorie des impenses - Améliorations [Banque de Jurisprudence]
- Dégats locatifs - Expertise - Etat des lieux [Banque de Jurisprudence]
- Procédure - Conciliation - requête - Citation [Banque de Jurisprudence]

Résiliation par le bailleur

Le bailleur qui résilie anticipativement et sans motifs un bail de résidence de neuf ans, l'indemnité est-elle exigible au moment de la notification du congé ou au moment ou le locataire quitte les lieux ?

Cette question a été débattue dans la revue JLMB de 1996, p. 1136.
Le juge de paix de Forest a considéré que "le locataire qui reçoit un préavis, sans motifs, peut immédiatemet opérer compensation entre l'indemnité et les loyers, puisque l'indemnité devient exigible par le fait même du congé".
Le juge de paix de Gembloux fait droit dans un jugement exécutoire par provision, à la thèse des locataires qui sollicitent le paiement de l'indemnité légale avant l'expiration du congé.

Résiliation et bail de courte durée
Les parties sont tenues par le délai qu'elles se sont fixés dans le contrat de bail de courte durée. Si rien n'a été stipulé dans la convention signée par les parties, ni l'une ni l'autre ne pourra résilier anticipativement.
Les modalités de congé prévu pour les baux de 9 ans ne sont donc pas transposables aux baux de courte durée.

Concernant les clauses de résiliation anticipée, la jurisprudence est partagée.
Certains juges estiment que l'exception exprimée au paragraphe 6 doit, comme toute exception s'interpréter restrictivement et refusent de valider de telle clause.
Cependant, une tendance à admettre ces clauses de résiliation se dessine (Pauwels & Raes, C-II-3-27).

Si la jurisprudence commence à admettre la validité de ces clauses de résiliation, c'est dans l'hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux anticipativement. Par contre, elle n'admet pas de validiter de telle clause, lorsque c'est pour permettre au bailleur de résilier le bail anticipativement.

Résiliation anticipée : Dans la cadre de cette matière, l'abus de droit est souvent invoqué.
Si l’article 1184 du Code civil pose le principe que le créancier d’une obligation peut soit en poursuivre l’exécution forcée, soit demander la résolution de la convention, il est admis qu’au vu de circonstances particulières, un bailleur peut commettre un abus de droit en optant pour la poursuite du contrat et non pour sa résolution.

Le bailleur doit user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Le comportement abusif du bailleur à l’occasion de l’option se manifeste essentiellement lorsque le bailleur poursuit l’exécution du bail alors que le preneur a quitté le bien loué (B. Louveaux). Les conventions locatives comme les autres conventions doivent être exécutées de bonne foi. Que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts (les avantages) rivaux des parties et comparer leur importance respective (M. Vandermersch et T. De Ridder).
La sanction de l’abus de droit doit avoir comme résultat de priver l’acte abusif de ses effets... ce qui n’implique pas nécessairement une déchéance du droit mais, selon la Cour de cassation, « sa réduction à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé » (Cass., 16 décembre 1982; Cass., 11 juin 1992).