Résiliation et résolution du bail



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Résiliation par le bailleur

Le bailleur qui résilie anticipativement et sans motifs un bail de résidence de neuf ans, l'indemnité est-elle exigible au moment de la notification du congé ou au moment ou le locataire quitte les lieux ?

Cette question a été débattue dans la revue JLMB de 1996, p. 1136.
Le juge de paix de Forest a considéré que "le locataire qui reçoit un préavis, sans motifs, peut immédiatemet opérer compensation entre l'indemnité et les loyers, puisque l'indemnité devient exigible par le fait même du congé".
Le juge de paix de Gembloux fait droit dans un jugement exécutoire par provision, à la thèse des locataires qui sollicitent le paiement de l'indemnité légale avant l'expiration du congé.

Résiliation et bail de courte durée
Les parties sont tenues par le délai qu'elles se sont fixés dans le contrat de bail de courte durée. Si rien n'a été stipulé dans la convention signée par les parties, ni l'une ni l'autre ne pourra résilier anticipativement.
Les modalités de congé prévu pour les baux de 9 ans ne sont donc pas transposables aux baux de courte durée.

Concernant les clauses de résiliation anticipée, la jurisprudence est partagée.
Certains juges estiment que l'exception exprimée au paragraphe 6 doit, comme toute exception s'interpréter restrictivement et refusent de valider de telle clause.
Cependant, une tendance à admettre ces clauses de résiliation se dessine (Pauwels & Raes, C-II-3-27).

Si la jurisprudence commence à admettre la validité de ces clauses de résiliation, c'est dans l'hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux anticipativement. Par contre, elle n'admet pas de validiter de telle clause, lorsque c'est pour permettre au bailleur de résilier le bail anticipativement.

Résiliation anticipée : Dans la cadre de cette matière, l'abus de droit est souvent invoqué.
Si l’article 1184 du Code civil pose le principe que le créancier d’une obligation peut soit en poursuivre l’exécution forcée, soit demander la résolution de la convention, il est admis qu’au vu de circonstances particulières, un bailleur peut commettre un abus de droit en optant pour la poursuite du contrat et non pour sa résolution.

Le bailleur doit user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Le comportement abusif du bailleur à l’occasion de l’option se manifeste essentiellement lorsque le bailleur poursuit l’exécution du bail alors que le preneur a quitté le bien loué (B. Louveaux). Les conventions locatives comme les autres conventions doivent être exécutées de bonne foi. Que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts (les avantages) rivaux des parties et comparer leur importance respective (M. Vandermersch et T. De Ridder).
La sanction de l’abus de droit doit avoir comme résultat de priver l’acte abusif de ses effets... ce qui n’implique pas nécessairement une déchéance du droit mais, selon la Cour de cassation, « sa réduction à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé » (Cass., 16 décembre 1982; Cass., 11 juin 1992).

Afin de résoudre un contrat de bail, la preuve d'un manquement contractuel est requise. Ainsi, une des parties doit manquer à ses engagements et doit revêtir une certaine gravité.

Ainsi, le défaut de paiement est bien évidemment un motif de résiliation du bail.

Ainsi, le non-paiement des loyers pendant plus de 4 mois justifie la résolution du bail aux torts du locataire tout en écartant toute faute dans le chef du bailleur à qui la caution reprocherait d'avoir tardé d'agir en justice (Civ. Bruxelles, 25 novembre 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1901).

Clause résolutoire expresse, légal?

Deux arrêts de la cour de cassation paraissent en effet admettre la possibilité à l'une des parties de résoudre unilatéralement un contrat synallagmatique (Cass. 2 mai 2002, R.C.J.B., p. 313). En matière de bail, la réponse et nuancée et controversée.
Pour certains, l'interdiction des clauses résolutoires expresse visée par l'article 1762bis du Code civil fait obstacle à son utilité en droit du bail.
Pour d'autres, l'article 1762bis du Code civil ne fait pas obstacle à son exercice, à la condition de respecter les conditions strictes dégagées par la doctrine et la jurisprudence (J.P. Deurne, 16 décembre 1994, R.W., 1996-1997, p. 547, J.P. Zomergem, 3 juin 2011, J.J.P., 2013, p. 253.

Toute prudence est donc de mise quant à la résolution unilatérale d'un bail.