Le bail de résidence principale

Chronique : Bail de résidence principale

La loi du 13 avril 1997 et la loi du 26 avril 2007 ont modifié certaines dispositions de la loi du 20 février 1991.

La loi ne s'appliquent pas à l'occupation précaire, c'est-à-dire lorsque l'occupation des lieux n'offre aucune garantie de durée, et que le propritaire du bien peut y mettre fin à n'importe quel moment. Mais, il faut que l'intention des parties soit claire, et l'existence d'un motif sérieux dans le chef du propriétaire (Cfr. Cass. arrêt du 29 mai 1980).
Elle ne s'applique pas non plus à l'usufruit, l'usage, l'habitation, l'emphythéose ou la superficie.

Un nouvel article 1714bis du Code civil prescrit que l'article 1er bis de la loi du 20 février 1991 relative aux baux affectés à la résidence principale du preneur s'applique au logement d'un ou plusieurs étudiants (cfr. écrit et garantie).

Art.1er,§1er de la loi du 20 février 1991 :"La présente section s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale"

Trois conditions doivent être réunies en vue de l'application de ces dispositions particulières :

Depuis la loi du 26 avril 2007, un écrit est dorénavant obligatoire : "Art. 1er bis. Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer.

La loi exige que cette affectation au logement principal soit en conformité avec la destination naturelle des lieux et qu'elle existe dès l'entrée en jouissance.
Néanmoins, lorsque le preneur désire affecter les lieux loués à sa résidence principale en cours d'exécution du bail, la loi exige impérativement un accord écrit du bailleur.

La loi de 1991 ne définit pas la notion de résidence principale et a abandonné le critère de l'inscription au registre auquel avait recours l'ancien article 1752bis, cet élément ne constituant plus une présomption légale, mais une simple présomption de l'homme.
La question de savoir si le logement est affecté à la résidence principale du preneur est une question de fait qui relève du pouvoir d'appréciation du Juge.

Bail mixte : Lorsqu'un logement donné en location au preneur constitue l'accessoire d'un contrat concernant l'activité ou la fonction de celui-ci, la loi sur le bail de résidence principale est sans application.

A défaut d'avoir stipulé qu'il s'agit d'un bail de résidence principale, le juge de paix devra toujours prendre en considération plusieurs éléments.

Jugé que : "La loi sur le bail de résidence principale s'applique quand le contrat de bail porte sur un logement, une habitation, c'est-à-dire un endroit ou les locataires ont leurs intérêts patrimoniaux et familiaux, même si l'intention des parties était de procurer un logement provisoire aux locataires qui se trouvaient dans une situation de besoin, et qu'aucune clause du contrat, n'exclut l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur et que le bailleur ne pouvait ignorer cette affectation.
Il ne peut être contesté que les parties défenderesses ont établi leur résidence principale dans le bien loué. Tous les éléments existants, notamment les factures de distribution d'eau et d'électricité, en attestent, de même que l'inscription aux registres de la population, effective au 23 mars 2001, soit avant même la signature du bail en date du 28 mars 2001". (J.P Oudenaarde, 7.11.2002 - banque de données)

Jugé que inapplicable la loi dès lors que l'habitation ne faisait l'objet que d'un usage sporadique et n'était meublée que fort sommairement par le preneur (Jugt 30.03.93 - Juge de paix de Roulers - JJP. 1994, p 323 + note).
Cette décision a toutefois été critiquée, l'usage sporadique n'exclut pas nécessairement en lui-même la qualification de résidence principale.

Une résidence où le preneur se rend de manière sporadique pourrait constituer sa résidence principale dès lors qu'il n'a pas établi ailleurs le centre nerveux de ses activités ou intérêts.
La loi n'exige pas une présence permanente du preneur, à la condition qu'il respecte toutes ses obligations contractuelles.

Ainsi, en l'absence de mention sur la résidence principale, divers éléments sont généralement pris en considération, l'inscription aux registres de la population (quoique n'étant pas décisive), l’importance des factures d’eau, de gaz, d’électricité, du réseau de télédistribution, le lieu d’exercice de la profession.

Concernant l’inscription aux registres de la population, le juge de paix de Tournai a rappelé que : "le législateur de 1991 n’a pas voulu assimiler la résidence principale du preneur au lieu de son inscription aux registres de la population, l’affectation à la résidence principale étant une question de pur fait laissée à l’appréciation du juge".J.L.M.B., 2002, p. 513.

Il faut rappeler que le preneur doit occuper lui-même le logement.
Jugé que, nonobstant que le bail indiquait qu’il s’agissait d’un bail de résidence principale, la loi du 20 février 1991 a été considérée comme inapplicable dans le cas où le preneur n’avait jamais fixé lui-même sa résidence principale dans les lieux loués, mais ceux-ci étaient partiellement affectés à la résidence principale de la mère du preneur et que celui-ci avait installé les bureaux des sociétés dont il était l’administrateur, ce faisant, le preneur n’exerce pas de manière habituelle des activités de vie privée".
(Act. jur. baux, 2000,p. 26).

Pour clore cette chronique, il y a lieu de rappeler que la loi du 13 avril 1997, a ajouté aux dispositions de l’article 1er, §1er de la loi du 20 février 1991 un deuxième alinéa précisant : " Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celle-ci destinée à la résidence principale".

Par ce nouvel alinéa, le législateur a voulu confirmer la protection de la loi aux locataires défavorisés, utilisant des formes de logement telles qu’"une caravane résidentielle louée, un chalet ou dans une caravane dont on est propriétaire mais pour laquelle seul l’emplacement est loué chez un exploitant de camping".

Il faut bien entendu que le bailleur ait donné son accord à cette affectation, du moins implicitement.