Le bail de longue durée

Chronique : Contrat de longue durée

Les parties peuvent fixer librement la durée du bail, même pour une période supérieure à 9 ans. Il existe une seule limite à ce principe : Interdiction du bail de plus de 99 ans.

Condition de forme :

- L’écrit est impératif, à défaut les parties sont présumées avoir conclu un bail dont la durée légale est de 9 ans.
- Le bail de plus de neuf ans doit être transcrit au registre des hypothèques, quoique cette formalité n’a pas d’incidence entre parties, elle permet l’opposabilité du bail aux tiers.
A l’échéance du terme convenu, le bail ne prend fin que moyennant un congé notifié au moins 6 mois avant celle-ci. A défaut de congé notifié ou de congé régulier, le preneur est laissé dans les lieux, et il se forme un nouveau bail d’une durée légal de neuf ans.
Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment à l'expiration des différents triennats pour occupation personnelle ou pour exécuter des travaux.
Le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, avec cette particularité propre au bail de plus de neuf ans, est qu’une indemnité de trois mois sera due à dater de l’expiration du troisième triennat.

Résumé :
- Congé donné à l’expiration du 1er triennat : 6 mois de préavis + indemnité de 9 mois
- Congé donné à l’expiration du 2ème triennat : 6 mois de préavis + indemnité de 6 mois
- Congé donné à l’expiration du 3ème triennat : 6 mois de préavis + indemnité de 3 mois
- Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois, toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du 1er triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième et de la troisième année, conformément à l’article 3,§5

Le bail à vie

Le bail à vie est un contrat de bail dont l'échéance est la mort du preneur et dont le loyer peut être payé périodiquement ou en une seule fois.

Ces baux se rencontrent généralement dans le cadre d'arrangements familiaux et offrent des avantages sur le plan des droits d'enregistrement et de succession par rapport au droit d'usufruit ou d'habitation, d'emphytéose.

Le législateur de la loi du 20 février 1991 n'a manifestement pas envisagé ce type de bail, étant donné les dispositions relatives aux droits du bailleurs de mettre fin au bail anticipativement s'accomodaient mal avec l'objectif de stabilité de ce mécanisme juridique.

Conditions de forme :

- L'écrit est impératif;
- Le bail doit être transcrit au registre des hypothèques.

Durée du bail à vie :

Comme la loi du 20 février 1991 était muette quant aux modalités de congé, la loi du 13 avril 1997 a complété les dispositions.

On fera toutefois la distinction entre les baux à vie conclus à partir du 31 mai 1997, et les baux à vie conclus avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loin du 13 avril 1997.

- Bail à vie conclu à partir du 31 mai 1997 : L'article 3 est complété par un §8 qui prévoit la possibilité de conclure un bail pour la vie du preneur. Ce bail prend fin de plein droit au décès du preneur et le preneur dispose également d'une faculté de congé, moyennant un congé de trois mois conformément aux dispositions de l'article 3§5.
Les parties ont la possibilité s'insérer expressément les modalités de résiliation anticipée prévue au §§2 à 4.

- Bail à vie conclu avant l'entrée de la louvelle loi du 13 avril 1997 : la loi entérienne l'interprétation prédomiante à savoir que la loi du 20 février ne s'applique pas aux baux à vie conclus avant son entrée en vigueur. Ces baux restent donc soumis au droit commun et sont régis par les conentions des parties. Ces baux échappent aux possibilités pour le bail de résilier anticipativement conformément aux dispositions §§2 à 5 de la loi du 20 février 1991.