Droit d' emphytéose



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Chronique : Bail emphytéotique


Notion :

La loi du 10 janvier 1824 définit le droit d’emphytéote comme « un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété ».

L’emphytéote s’établit par convention appelée « bail emphytéotique », puisqu’il s’agit d’un droit réel, la convention doit être dressé par le notaire et reçu en forme authentique pour être transcrit à la conservation des hypothèques, pour être ainsi opposable au tiers.

Suivant les dispositions de l’article 2, l’emphytéose ne peut être concédée pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans.
Ces dispositions sont impératives, on ne peut y déroger.
A défaut, doctrine et la jurisprudence considèrent que lorsqu’un bail emphytéotique est conclu pour une durée inférieure à 27 ans, le contrat est disqualifié en un bail ordinaire, et lorsqu’il est conclu pour une durée supérieure à 99 ans, le bail est automatiquement réduit à une durée de 99 ans.

On considère souvent le bail emphytéotique comme un « super usufruit », puisqu’il permet à l’emphytéote d’avoir la pleine jouissance du bien immobilier dont il exerce tous les droits attachés à la propriété. Ainsi, rien n’empêche à l’emphytéote d'utiliser le bien pour des projets de construction que ce soit pour des logements ou pour une exploitation industrielle.
Mais si comme l’usufruit, l’emphytéote est temporaire, il se distingue toutefois de la durée, par le fait que l’usufruit est viager, et que l’emphytéose peut avoir une durée maximale de 99 ans.

Dans ces circonstances, on image mal l’usufruitier réaliser des investissements conséquent sur le bien dont la durée est aléatoire.

Une autre différence, l’emphytéote est tenu de verser une redevance annuelle appelé « canon », l’usufruitier ne doit rien versé.

L’objectif principal du bail emphytéotique est de permettre au propriétaire de valoriser son bien, en permettant au titulaire du bail emphytéotique d’y réaliser divers investissements avec la seule restriction, éviter de diminuer la valeur du bien.

Ainsi, le titulaire du bail peut donc y faire des constructions, des travaux pour y exploiter une activité professionnelle, constituer une hypothèque, céder ou aliéner le droit d’emphytéose,…

Il faut noter que différentes législations particulières envisagent le recours à l’emphytéote pour gérer un patrimoine immobilier, pour promouvoir certaines politiques foncières, notamment le développement de logements.

Difficultés de qualification :

Sous réverse des dispositions de l’article 2, toutes les dispositions ont un caractère supplétif, c’est-à-dire que l’on peut y déroger.
Ce caractère supplétif permet ainsi aux parties d’aménager librement leurs droits respectifs et de s’écarter ainsi de la conception prévue par le législateur.

Mais cette liberté d’aménagement n’est pas sans limite, et la jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour disqualifier une convention de bail emphytéotique, en contrat de bail commercial, en contrat de vente (cfr. banques de jurisprudence).

En générale, on ne retient pas un seul élément pour distinguer le bail emphytéotique des autres contrats, mais un ensemble d’éléments comme (Cfr. JP de Wavre, Jgt 22 juin 2004):
- le terme de "bail emphytéotique" ;
- le caractère réel du droit emphytéotique (droit de disposition) ;
- la modicité du canon (redevance) ;
- la longue durée de l’emphytéose ;
- la possibilité de changer la destination du bien (obligation d'améliorer le bien);
- le droit d’hypothéquer ;

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