Le droit commun du bail

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Chronique : Le droit commun des contrats de location

Le droit commun, c'est l’ensemble des règles générales applicables à tous les constrats de location, qu'ils soient mobilier ou immobilier.
Le siège de la matière se trouve dans la section I du livre III, titre VIII, aux articles 1708 à 1762bis du Code civil : [Accès aux dispositions droit commun].

Aus termes de l'article 1713 du Code civil : "On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles".
Tous les biens peuvent être donnés en location sous réserve d'être dans le commerce. Ne peuvent donc être loués les biens dépendant du domaine public et les biens qui font l'objet d'usage et d'habitation ainsi les biens consomptibles.

Le régime de droit commun s’applique généralement aux locations relatives à des bureaux, à des habitations de seconde résidence, location de dépôts, d’atelier, de grange, d’usines, de locaux industriels, murs ou pignons, etc…

Jugé que : L'article 1743 du Code civil est applicable, sans distinction, à tous les baux portant sur des immeubles ou parties d'immeubles, tel notamment le pignon d'un immeuble utilisé pour y apposer des affiches (Cass. 14 décembre 1978).

Toutes ces dispotisions générales ont pour la plupart un caractère supplétif, à l'exception de la définition du contrat de bail.
Ainsi, pour ce type de contrat, les parties ont donc toute liberté dans les termes et modalités, tant que le contrat comporte tous les éléments essentiels du contrat de bail : l’usage et la jouissance d’un bien, et paiement du prix de bail.

Ainsi, quel que soit le type de contrat de bail, il devra respecter les dispositions de l'article 1709 du code civil : "Le louage des choses est contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

La jurisprudence estime que le prix, au sens de l'article 1709 du Code civil, doit être déterminé ou déterminable; il suffit qu'il puisse être déterminé à l'aide d'éléments objectifs, indépendants de la volonté des parties.
Le prix du bail peut être très bien être payé par des prestatations en nature, à condition que ces prestatations soient déterminables.

Les dispositions du droit commun précisent, les conditions essentielles des baux, le droit du preneur de sous-louer ou de céder à condition que cette faculté ne lui a pas été interdite par les dispositions contractuelles, les obligations du bailleur (art. 1719 à 1725 du c.c.), les obligations du locataire (art. 1728 du Code civil), l'adaptation du loyer au coût de la vie (art. 1728bis du Code civil), le caractère forfaitaire du loyer (art. 1728ter du Code civil), l'établissement d'un état des lieux détaillé et l'obligation du locataire de répondre des dégradations des lieux loués (art. 1730 à 1735 du Code civil), le rappel du principe que le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois (art. 1736 du Code civil), la durée et la fin d'un bail de droit commun (art. 1736 à 1739 du Code civil), l'obligation du locataire de garnir les lieux loués (art. 1752 du Code civil), les réparations locatives et le menu entretien (art. 1754 du Code civil).

Le nouvel article 1730 du Code civil précise que l'état des lieux est obligatoitre. Cet article est désormais rédigé comme suit : "Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs".
"Cet état des lieux est dressé :
- soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés,
- soit au cours du premier mois d'occupation".
"il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, et sera également soumis à l'enregistrement".

Cela vaut donc pour tous les contrats de location relatifs aux baux de biens immeubles, à l'exception des baux à ferme.

Rappelons, que lorsque le louage de chose porte sur un immeuble, il prend le nom de bail.
L’on parle de bail à loyer lorsque le bail porte sur une habitation, de bail à ferme s’il porte sur un bien rural et de bail commercial s’il porte sur un immeuble à usage commercial.

Le bail est un contrat consuel.
Il suffit de l’accord des volontés pour que le contrat soit formé.
L’accord doit porter sur les deux éléments essentiel : la chose et le prix.
Le bail est donc un contrat à titre onéreux. L’usage et la jouissance de la chose ne sont pas concédés à titre gratuit.
A défaut de prévoir le prix de bail, il ne s’agira pas d’un bail, mais d'un prêt à usage.

Le loyer ne doit pas toujours être déterminé en espèce.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 3 février 1992 « n’est pas contraire à l’essence même du bail le fait que le locataire s’engage à une obligation autre que celle de payer un loyer périodique en espèces.
Le loyer peut ainsi être payé en des prestations en nature, des services dans le chef du preneur.

Mais le loyer doit être déterminé ou à tout le moins déterminable, faute de quoi le bail sera nul, faute de consentement des parties sur un élément essentiel du contrat.
Si la liberté de fixer loyer est la règle, le bail ne pourra être annulé par cause de lésion, si modique soit le prix du loyer, sauf à prouver l’existence d’une fraude.
Ainsi, si le loyer est dérisoire et absolument hors de proportion avec la valeur locataire du bien, le juge pourra déclarer nul le bail pour absence de prix.

Le bail confère des droits personnels sur une chose, un droit de créance : le droit d’user et de jouir de la chose louée, à l’inverse de la vente ou de l’usufruit qui accorde un droit réel. Le preneur tient ses droits par l’intermédiaire du bailleur (droit personnel ou droit de créance).
Le propriétaire comme l’usufruitier tient ses droits directement de la chose (droit réel).

Les régimes particuliers

A coté des dispositions générales de droit commun, il y a par opposition, les dispositions particulières qui sont le plus souvent impératives (Cfr. Bail d’habitation ou résidence principale, bail commercial, bail rural). Ces dispositions particulières sont examinées dans d'autres menus.

Ainsi, au régime de droit commun, on oppose les régimes particuliers.
Pour certains baux, le législateur a édicté des règles particulières concernant certains aspects des relations contractuelles qui dérogent dans certaines mesures au droit commun du bail .

En générale toutes ces dispositions sont impératives, ont ne peut donc y déroger :

- Habitation (Baux de résidence principale L. 20 février 1991)
- Commerce (Baux commerciaux, L. 30 avril 1951)
- Bien rural

Il est important de savoir avec précision quels baux tombent sous l’application de ces règles particulières ou dérogatoires.
La distinction est fondée sur la nature du bien loué et la destination que les parties ont entendu réserver au bien loué.
Si la convention n’est pas claire, il appartiendra au Juge d’apprécier souverainement la volonté des parties.