Bail de courte durée

Chronique : Bail de courte durée

Notion de courte durée

L'article 3, §1er de la loi du 20 février 1991 précise que tout bail portant sur le logement affecté à la résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Ainsi, un contrat de bail ne prévoyant pas de durée, sera considéré conclu pour une durée de 9 années.

Toutefois, la loi sur les baux de résidence principale admet par dérogation au principe de durée des baux de neuf années, la possibilité de conclure des baux de courte durée de 3 ans et moins.
Il semble toutefois que dans la pratique l’exception a supplanté à la règle.

Le paragraphe 6 de l'article 3 de la loi du 21 février 1991 prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent conclure, par écrit un contrat ou plusieurs contrats successifs, d'une durée, qui, au total ne peuvent dépasser 3 ans.

L’écrit est une condition essentielle pour les baux de courte durée, mais il faut reconnaître que depuis la loi du 25 avril 2007 tous les baux portant sur le logement doivent obligatoirement être rédigé par écrit.
Certains juges (très minoritaires) estiment cependant que si le bail ne contient aucune indication de durée, il sera qualifié de bail de résidence principale de brève durée, mais pour trois ans (Voir Justice de paix de St-Gilles).

Il faut noter qu'un triennat (bail de trois ans) prend cours à la conclusion du bail et non à l'entrée conventionnelle en jouissance.

Résiliation anticipée ?

Concernant le dernier §6 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, les parties sont en principe tenues de respecter la courte durée dont elles ont convenue, et y mettre fin moyennant un préavis de trois mois, actuellement requis depuis la loi du 13 avril 1997.
La jurisprudence est assez divisée sur le fait de savoir si le preneur comme le bailleur peuvent résilier unilatéralement le contrat avant que soit atteint le terme prévu.

L’article 3, §6 prévoit en effet que le bail de ce type n’est pas régi par les dispositions des §§2 à 5, ce qui exclut l’application des hypothèses de résiliation du bail de neuf ans.

Si la jurisprudence est divisée, la résiliation peut toutefois intervenir à la condition qu’une clause le stipule dans le contrat.
La jurisprudence semble assez majoritairement favorable à la validité de telles clauses, du moins lorsqu’elles sont rédigées au bénéfice du preneur, car de telles clauses protègent les intérêts du preneur, ce qui correspond précisément à l’objectif du législateur.
A défaut de telles clauses, les parties sont tenues de respecter le terme convenu dans le contrat.

La fin d’un bail de courte durée.

En droit commun et suivant l’article 1737 du Code civil, un congé n’est pas nécessaire pour mettre fin à un bail à durée déterminée. Le contrat se termine à l’échéance pour lequel il a été conclu. Un congé n’est donc simplement utile que pour éviter la tacite reconduction.
Par contre pour les contrait de baux de résidence principale, et notamment les baux de courte durée, depuis la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 21 février 1991, les parties doivent notifier à l’autre partie un congé de trois mois avant l’expiration de la durée convenue pour mettre fin au contrat.

A défaut d’une telle notification, le contrat de bail se transforme ipso facto et rétroactivement en un bail de 9 années à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entrée en vigueur, et aux mêmes conditions.

Prorogation d’un bail de courte durée

Prorogation : la loi prévoit que la prorogation d'un contrat de courte durée, pour être valable, doit être faite par écrit (Cfr. Voir banques de jurisprudence "prorogation").

Le législateur n'a pas défini ce qu'il faut entendre par écrit :
- Faut-il signer un nouveau contrat ?
- Une clause insérée dans le bail qui prévoit une reconduction pour une durée identique est-elle suffisante ? Alors, est-ce qu’une telle clause, peut-elle être considérée comme un écrit ?

Le jurisprudence est divisée !

Certaines décisions n'admettent pas la validité de telles clauses, comme pouvant être assimilées à un écrit, et exigent qu'un nouvel écrit soit rédigé.
D'autres décisions estiment, que la présence d'une clause de prorogation rencontre la volonté du législateur et le but recherché par les parties.

Mais conformément au §6 de l’article 3 « il ne peut être prorogé qu’une seule fois, sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Jugé que que la prorogation doit être faite par écrit, et estime que cette exigence est satisfaite, si le contrat écrit prévoit la possibilité d'une prorogation tacite (Juge de paix de Oudenaarde-Kruishouden).

Nous signalons également qu'un bail de courte durée peut succéder à un bail de longue durée, dès lors que le bail de longue durée à pris fin à son échéance. Doc. Parl. Chambre, p.68 : "un autre membre croit pouvoir affirmer qu'à l'issue d'un contrat de neuf ans, il doit pouvoir être conclu un nouveau contrat pour trois ans. Le ministre répond par l'affirmative : il s'agit là d'une nouvelle relation contractuelle".

Prorogation pour circonstances execptionnelles

Dans le cadre des dispositions de l'article 11, le législateur a prévu que : Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.

A défaut d'accord entre les parties, il appartiendra au juge avant de décider de tenir compte de l'intérêt des parties et d'effectuer une balance des intérêts en présence.

Il devra rechercher si l'intérêt que le preneur justifie pour obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
Le critère décisif est le dommage potentiel que subirait le preneur en cas de refus de prorogation du bail et celui qu'encourrait le bailleur en cas de prorogation du bail.

Selon l'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d'entendre par circonstances exceptionnelles : "celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence, imprévisibles ou subites, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties".

Il appartiendra au juge qui consent à la prorogation de préciser la durée de celle-ci en tenant compte des intérêts des deux parties.
A défaut de rentrer dans les conditions des dispositions de l'article 11, le preneur est toutefois admis à solliciter des termes et délais de grâce aux conditions de l'article 1244,alinéa 2 du code civil dès lors qu'il est malheureux et de bonne foi.