Le bail commercial



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Toutes les décisions reprises sur cette plateforme ont été inscrites en fonction de l'intérêt qu'elles suscitent.
Chaque banque de jurisprudence est précédée d'une chronique détaillée donnant une vision générale de la matière et de l'évolution de la jurisprudence.

Chronique : Bail commercial


On considère les baux protégés par la loi du 30 avril 1951, les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles, bâtis ou non, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’une commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

Conditions :

-Existence d’un contrat de bail ;
- Le bail doit avoir pour objet un immeuble ou une partie d’immeuble ;
- L’activité du preneur doit être celle d’un commerçant ou d’un artisan ;
- Cette activité doit mettre le preneur directement en contact avec le public
-Le bailleur doit avoir autorisé l’exercice de cette activité dans les lieux.

Si le paiement d’un prix est un élément essentiel du contrat de bail, celui-ci peut également consister en d’autres prestations que le paiement d’un prix.

Jugé que l’affectation des lieux à l’usage d’un commerce de détail est un élément essentiel du contrat de bail parmi d’autres : « Que la demanderesse ne prouve nullement qu’il y avait eu entre parties un accord sur la destination des lieux loués ni sur toutes les autres conditions du bail ».
Le juge conclut par conséquent à l’inexistence d’un droit au bail ( JP Ixelles, 29 mars 2007) ;

Cette décision est toutefois critiquée, et certains auteurs estiment que l’affectation des lieux dans le bail commercial est une condition d’application de la loi du 3 avril 1951 mais non une condition de validité.

« Le contrat pour être valable formé, doit aussi porter sur tous les éléments substantiels, à savoir que les parties tiennent pour essentiels à leurs yeux, et la teneur de leurs négociations peut révéler que la destination précise des lieux constitue pareil élément substantiel, eu égard, par exemple, à la circonstance que cette destination précise peut faire entrer, ou non, le bail conclu dans le champ d’application de la législation sur les baux commerciaux (Bruxelles, 30 mars 2006, Bruxelles 14 juin 1984).

Jugé que une convention d'occupation précaire ne tombe pas sous l'application de la loi du 30 avril 1951 sur la baux commerciaux..."L'absence de durée du contrat de telle manièe que le propriétaire se réserve le droit de disposer à tout moment de la chose, constitue l'essence de la possession précaire : qu'un délai de préavis très court peut être assimilé à l'obligation de mettre immédiatement la chose à la disposition du propriétaire et que la prolongation de fait de la possession est sans influence sur le caractère de possession précaire, lequel dépend de la précarité du droit accordé, auquel il peut être mis fin à tout moment...(Cass. 30 avril 1971).

Ne sont pas des baux commerciaux au sens de la loi du 30 avril 1951:
- la location d'une aubette ou d'un buffet de la gare;
- la location d'une friterie sur le domaine public;
- les emplacements situés sur les trottoirs, car situés sur le domaine public;
"l'article 537, alinéa 2 et 1712 du Code civil disposent que les biens qui relèvent du domaine public sont régis par des règlements particuliers, et ne peuvent être donnés en location, et faire l'objet d'un bail commercial.

Ne constitue pas un bail commercial, les contrats dans lesquels l'élément déterminant n'est pas la mise à disposition d'un bien immobilier, mais l'engagement de l'occupant à effectuer un certain nombre de prestattions.
Jugé que "la convention aux termes de laquelle un commerçant charge un tiers de fournir des boissons au nom et pour le compte du commerçant, au moyen de son matériel, eau, gaz et l'électricité et dans les bâtiments de celui-ci, moyennant une commission pour le tiers sur les produits vendus n'est pas un bail" JP, Charleroi, 8 septembre 1981;

Ne constitue pas un contrat de bail commercial, un contrat de gérance dans lequel on confie au gérant le droit d'exploiter pour con compte et à ses rsique périls un fonds de commerce appartenant à un tiers, moyennant le paiement d'une rétribution fixe ou variable au profit du propriétaire.